鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -13025	徳島市		建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4.7m、二方路		商業 (73,325)
b	２３Ｋ -19003	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15.8m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
c	２３Ｋ -2015	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２２Ｃ -2010	徳島市		建付地	（　）	不整形	南西11m県道、北東4.3m、二方路		近商 (90,300)
e	２３Ｋ -2004	徳島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.4m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,565	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 87.9]	123,776	100 [ 126.3]	98,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 127,047	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	119,496	100 [ 107.8]	110,850		114,000
c	(　 ) 121,925	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	133,289	100 [ 132.1]	100,900		104,000
d	(　 ) 116,104	100 [ 115.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	97,892	100 [ 100.2]	97,697		101,000
e	(　 ) 108,629	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,786	100 [ 120.8]	112,406		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -12.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +17.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

徳島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価を適切に把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,456,768	720,795	2,735,973	2,631,650	104,323	（　0.9476） 98,856	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,017,469 円　　　　（　 9,790 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	16.8 m x 12.3 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の利用状況及び賃貸需要等を考慮して、１階店舗、２～３階２ＬＤＫ×２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	2,427	145,620	3.0	436,860
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	1,335	80,100	2.0	160,200
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		305,820		757,260
								0

⑨年額支払賃料	305,820 円　×　12ヶ月　＝　 3,669,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,669,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 220,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,449,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	757,260 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,456,768 円　　　　（　 16,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-21001	2,317 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,433 円/㎡　月額支払賃料（　 2,427 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＡ　　　　-8001	1,930 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,500 円	36,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,095 円	3,669,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,600 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 720,795 円　（　　　　　　 3,499 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,631,650 円（　　　　　 12,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,456,768 円
②総費用	720,795 円
③純収益　①－②	2,735,973 円
④建物等に帰属する純収益	2,631,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,017,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,790 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
徳島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 5-14

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　村上　幸二郎

TEL.

鑑定評価額

21,800,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市住吉５丁目２７９番７｢住吉５－８－２５｣				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗兼住宅Ｓ4	店舗、営業所等が増えつつある路線商業地域	北東21m県道、東側道	水道、ガス	徳島 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 500 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

吉野川堤防下に並走する県道
南側沿線の路線商業地域

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

徳島駅北東方

3.4km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

顧客交通量と安定した背後住宅地が確保されている他、北方は広大な河川敷を擁するロケーションとも相俟って
用途の多様性の高い商業地としても一定の市場人気を保持。今後地価水準は安定推移を指向すると予測。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は市中心部からその周辺の幹線道沿い路線商業街の圏域。中心的需要者は県内法人や個人事業者等。国道
１１号に接続し東環状道路や徳島沖洲Ｉ．Ｃ．方面へ至る片側２車線の幹線で常時自動車交通量は多い。直近背後に市
場人気の高い住吉地区住宅街が控え当近隣は徐々に繁華性を高めている。中央分離帯が配された沿線の南側は商業地利
用が可能で稀少性も生じつつあるが、定期借地の利用形態の普及もあり取引の顕在化はなく中心価格帯の把握は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は事例収集の範囲を中心市街地幹線沿線とし、できる限り最新のものを採用した上で相対的規範性の高いも
のを重視し得た。収益価格は店舗兼共同住宅も見られる中、建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期投資額が
大きく、純収益が圧縮されたことからかなり低位に求められた。従って、より実証性に優る比準価格を採用し、収益価
格は参考に留め、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　徳島 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[110.2]

[103.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

買物行動の広域・多様化で商業形態が過渡期
の中、新型コロナの影響も縮減され、総じて
商業地に対する投資意欲は徐々に回復基調に
ある。

穏やかながら繁華性が高まりつつある市街地
内幹線道沿いにあり、人気の住吉・城東地区
住宅街にも近接し、商業地として一定の有効
需要を保持。

個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的
画地に比し、道路接面状況に係る画地の利用
効率に優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

徳島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ -19003	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15.8m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
b	２１Ｃ -20114	徳島市		更地	（　）	不整形	北23m国道、南6.5m、二方路		商業 (90,400)
c	２２Ｃ -13025	徳島市		建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4.7m、二方路		商業 (73,325)
d	２２Ｃ -2010	徳島市		建付地	（　）	不整形	南西11m県道、北東4.3m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,047	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	121,794	100 [ 109.6]	111,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 90,742	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	109,535	100 [ 110.2]	99,397		102,000
c	(　 ) 87,565	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 78.5]	123,198	100 [ 124.1]	99,273		102,000
d	(　 ) 116,104	100 [ 115.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	98,861	100 [ 100.9]	97,979		101,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -21.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
d	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

徳島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例を得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,465,571	721,076	2,744,495	2,631,650	112,845	（　0.9476） 106,932	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,182,286 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	16.8 m x 12.3 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺利用状況，賃貸需要，画地条件等から１階店舗、２～３階６０㎡程度×２戸（２ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域の標準的な建物想定（外階段）による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	2,410	144,600	3.0	433,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	1,350	81,000	2.0	162,000
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		306,600		757,800
								0

⑨年額支払賃料	306,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,679,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,679,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 220,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,458,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	757,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,123 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,465,571 円　　　　（　 16,823 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-8001	1,930 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,416 円/㎡　月額支払賃料（　 2,410 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＡ　　　　-2001	2,030 ( 1,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	2,436
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,500 円	36,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,376 円	3,679,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,600 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 721,076 円　（　　　　　　 3,500 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,631,650 円（　　　　　 12,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,465,571 円
②総費用	721,076 円
③純収益　①－②	2,744,495 円
④建物等に帰属する純収益	2,631,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,845 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	106,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 519 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,182,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）