鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -1017	徳島市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北6.1m、角地		商業 (100,600)
b	２１Ｋ -19006	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東26m国道、南20m、角地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ -9018	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22.1m市道、北西6.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２２Ｃ -19015	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東7.6m、角地		商業 (100,400)
e	２１Ｋ -2006	徳島市		更地	（　）	不整形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,977	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	222,166	100 [ 88.0]	252,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 230,648	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	207,414	100 [ 82.2]	252,328		255,000
c	(　 ) 157,139	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	151,952	100 [ 61.1]	248,694		251,000
d	(　 ) 151,460	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	148,193	100 [ 58.6]	252,889		255,000
e	(　 ) 167,681	100 [ 130.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 70.4]	179,920	100 [ 71.1]	253,052		256,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
e	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 -29.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

徳島 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	165,452,955	35,358,901	130,094,054	123,904,000	6,190,054	（　0.9234） 5,715,896	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	114,317,920 円　　　　（　 83,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	900.00	ＳＲＣ8	7,281.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,377 ㎡	50.0 m x 27.5 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、１～８階を事務所と想定した。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

地域の標準的な建物想定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	900.00	70.0	630.00	3,156	1,988,280	5.0	9,941,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	900.00	75.0	675.00	2,800	1,890,000	3.0	5,670,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	900.00	80.0	720.00	2,600	1,872,000	3.0	5,616,000
							0.0	0
～

～

計		7,281.00	77.3	5,625.00		15,110,280		49,307,400
								0

⑨年額支払賃料	15,110,280 円　×　12ヶ月　＝　 181,323,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,625.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で十分担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	181,323,360 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 16,319,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	165,004,258 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,307,400 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 448,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	165,452,955 円　　　　（　 120,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＡ　　　　-2002	2,334 ( 2,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.0]	100 [ 95.0]	3,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,156 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＡ　　　　-5001	2,669 ( 2,663)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,259
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,800,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,439,701 円	181,323,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,859,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,740,000 円	1,760,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,358,901 円　（　　　　　　 25,678 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9234

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,760,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 7,281.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	123,904,000 円（　　　　　 89,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	165,452,955 円
②総費用	35,358,901 円
③純収益　①－②	130,094,054 円
④建物等に帰属する純収益	123,904,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,190,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,715,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,317,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
徳島 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 5-13

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　朝日　正之

TEL.

鑑定評価額

347,000,000 円

１㎡当たりの価格

252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市八百屋町２丁目７番２外				②地積　(㎡)	1,377 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	2:1	事務所ＳＲＣ12	金融関連の中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北東33m国道、三方路	水道、ガス、下水	徳島 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

徳島駅に近い事務所街

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

徳島駅南東方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

県内屈指の事務所街で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持すると考えられる。事務所需要が新型
コロナ前に比べて弱いため収益力は低下しているが、市況は回復傾向にあり地価は均衡化に向かうと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は徳島駅を中心とする徳島中心市街地である。需要者の中心は県内外の法人及び個人投資家等である。徳島
駅から近く、交通量の多い国道１９２号沿いにあって、県内屈指の事務所街を形成しており、優れた立地環境にある。
新型コロナ前と比べて収益性が低下しているが、市況は持ち直しつつある。需要は安定的であるが、供給が限定的で、
土地取引は停滞している。このため、中心価格帯が把握しづらいが、相場観は８０～９０万円／坪前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、中心市街地の取引が少ないなか、圏域内の複数の事例を比較検討のうえ試算されており、市場性を反映し
た説得力のある価格が得られた。一方、県内屈指の事務所街であるが、投資採算に見合うほどの事務所の賃貸需要は見
られず、収益価格は低位に求められた。自己使用の需要が中心で、市場性がより重視されるため、本件においては、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　徳島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 367,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[147.4]

[101.0]
100

251,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しつつあるものの、海外情勢の
動向如何では腰折れするリスクも残っている
ため、基本的に様子見の姿勢が継続している
。

事務所需要は新型コロナ前に比べて弱いが、
地域性は安定しており、特段の変化は認めら
れない。一般的要因の影響等から需給はやや
緩慢である。

接面状況（三方路地）について優位性が認め
られる。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

徳島 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ -2015	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２２Ｃ -13025	徳島市		建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4.7m、二方路		商業 (73,325)
c	２１Ｃ -1017	徳島市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北6.1m、角地		商業 (100,600)
d	２１Ｃ -2008	徳島市		更地	（　）	不整形	南西5.8m市道、北西5.8m、北東1.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,348)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,925	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	143,154	100 [ 54.5]	262,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 87,565	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.9]	122,384	100 [ 53.3]	229,614		232,000
c	(　 ) 227,977	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	223,910	100 [ 85.5]	261,883		265,000
d	(　 ) 128,205	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	133,885	100 [ 58.7]	228,083		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

徳島 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	165,667,111	35,365,932	130,301,179	123,904,000	6,397,179	（　0.9234） 5,907,155	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	118,143,100 円　　　　（　 85,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	900.00	ＳＲＣ8	7,281.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,377 ㎡	50.0 m x 27.5 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要、画地条件等を考慮し、各階２戸（事務所）を想定した。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

建築計画による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	900.00	70.0	630.00	3,187	2,007,810	5.0	10,039,050
							0.0	0
2～ 2	事務所	900.00	75.0	675.00	2,800	1,890,000	3.0	5,670,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	900.00	80.0	720.00	2,600	1,872,000	3.0	5,616,000
							0.0	0
～

～

計		7,281.00	77.3	5,625.00		15,129,810		49,405,050
								0

⑨年額支払賃料	15,129,810 円　×　12ヶ月　＝　 181,557,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,625.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	181,557,720 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 16,340,195 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	165,217,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,405,050 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 449,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	165,667,111 円　　　　（　 120,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＣＡ　　　　-17102	3,028 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,187 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＡ　　　　-11001	2,476 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,237
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,800,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,446,732 円	181,557,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,859,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,740,000 円	1,760,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,365,932 円　（　　　　　　 25,683 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9234

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,760,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 7,281.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	123,904,000 円（　　　　　 89,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	165,667,111 円
②総費用	35,365,932 円
③純収益　①－②	130,301,179 円
④建物等に帰属する純収益	123,904,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,397,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,907,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,143,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,800 円／㎡）