鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｃ -13032	徳島市		更地	（　）	不整形	北西18.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２２Ｋ -9018	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22.1m市道、北西6.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２２Ｋ -5014	徳島市		更地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２３Ｋ -2016	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、中間画地		商業 (80,400)
e	２０Ｃ -14105	徳島市		更地	（　）	台形	東30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	173,077	100 [ 115.2]	150,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 157,139	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	148,309	100 [ 98.0]	151,336		151,000
c	(　 ) 146,868	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,071	100 [ 100.4]	148,477		148,000
d	(　 ) 127,205	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	149,204	100 [ 101.9]	146,422		146,000
e	(　 ) 184,546	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	180,486	100 [ 128.7]	140,238		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 149,000 円／㎡]

徳島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,878,702	5,222,174	19,656,528	19,292,000	364,528	（　0.9468） 345,135	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,902,700 円　　　　（　 25,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ6	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	269 ㎡	11.8 m x 22.8 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近傍の賃貸動向を勘案の上、１階店舗フロア貸、２～６階事務所平均専有面積５５㎡×各階３区画を想定した。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

周辺の標準的な建物の構造等を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	70.0	154.00	2,679	412,566	5.0	2,062,830
							0.0	0
2～ 6	事務所	220.00	75.0	165.00	2,250	371,250	5.0	1,856,250
							0.0	0
～

～

～

計		1,320.00	74.2	979.00		2,268,816		11,344,080
								0

⑨年額支払賃料	2,268,816 円　×　12ヶ月　＝　 27,225,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 979.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,225,792 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,450,321 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,775,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,344,080 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,878,702 円　　　　（　 92,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＡ　　　　-14101	2,475 ( 2,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,690 円/㎡　月額支払賃料（　 2,679 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＣＡ　　　　-11001	2,335 ( 2,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,723
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,325,000 円	265,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	816,774 円	27,225,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,219,300 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,222,174 円　（　　　　　　 19,413 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,292,000 円（　　　　　 71,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,878,702 円
②総費用	5,222,174 円
③純収益　①－②	19,656,528 円
④建物等に帰属する純収益	19,292,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	364,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	345,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,902,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
徳島 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 5-6

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　瀬嶋　宏典

TEL.

鑑定評価額

40,100,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市東大工町３丁目２４番				②地積　(㎡)	269 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
	1:2	店舗Ｓ2	各種の店舗ビル、駐車場等の混在する商業地域	北東22m国道、背面道	水道、ガス、下水	徳島 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

徳島駅南西方

950m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

幹線街路沿いに事務所やホテル等が立地する中心商業エリアであり、現況にて推移すると予測。中心商業エリア
は衰退含みで推移しており、地価は弱含みにて推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、徳島市中心市街地に形成された商業地区の範囲。主たる需要者は、市内中心部にて店舗、事務所等を所
要する県内外の法人事業者が想定される。県下で最も繁華性の高い歓楽街にも近く、また、ホテル等の立地も見られる
商業街であり、一定の需要は見込める。長期に及ぶ地価下落によって値ごろ感もでており、下落に一服感が認められる
。画地規模がまちまちであり、総額での中心価格帯の把握は難しいが、単価としては坪５０万円前後が軸と思料。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内中心市街地にて取引された商業地の事例により試算されており、現実的かつ実証的な価格である。一方
で、建築費の高騰も相まって、価格と賃料の相関関係が希薄となっており、新規賃貸建物を想定した収益価値はかなり
低く試算される傾向は否めず、収益価格の説得力は劣る。そこで、比準価格を標準として、収益価格は参考程度とし、
代表標準地との検討を踏まえ、市場実態、動向予測にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　徳島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 367,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[245.3]

[100.0]
100

149,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

徳島市内の経済情勢は、新型コロナウイルス
の影響は緩みつつあるものの、物価上昇等の
懸念材料も多く、不透明感が強い面は否めな
い。

幹線街路沿いにある中心商業地の一角。総じ
て衰退含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

徳島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ -2011	徳島市		更地	（　）	ほぼ整形	北東7.7m市道、南西3m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２２Ｃ -17111	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東7.6m、北東4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２１Ｃ -9053	徳島市		更地	（　）	不整形	南西22m市道、南東6m、北東3.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２２Ｃ -13032	徳島市		更地	（　）	不整形	北西18.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,120	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	121,440	100 [ 78.3]	155,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 140,870	100 [ 120.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	110,684	100 [ 81.9]	135,145		135,000
c	(　 ) 114,904	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	128,583	100 [ 90.1]	142,711		143,000
d	(　 ) 173,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	178,430	100 [ 116.7]	152,896		153,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	親族間取引	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	親族間取引	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 149,000 円／㎡]

徳島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地であり、適切な造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,909,098	5,223,172	19,685,926	19,292,000	393,926	（　0.9468） 372,969	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,459,380 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ6	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	269 ㎡	11.8 m x 22.8 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要等を考慮し、１階店舗、２階～６階事務所を想定した。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

概略設計による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	70.0	154.00	2,697	415,338	5.0	2,076,690
							0.0	0
2～ 6	事務所	220.00	75.0	165.00	2,250	371,250	5.0	1,856,250
							0.0	0
～

～

～

計		1,320.00	74.2	979.00		2,271,588		11,357,940
								0

⑨年額支払賃料	2,271,588 円　×　12ヶ月　＝　 27,259,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 979.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,259,056 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,453,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,805,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,357,940 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,357 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,909,098 円　　　　（　 92,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-11002	2,326 ( 2,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,708 円/㎡　月額支払賃料（　 2,697 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＡ　　　　-15005	2,831 ( 2,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,325,000 円	265,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	817,772 円	27,259,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,219,300 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,223,172 円　（　　　　　　 19,417 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,292,000 円（　　　　　 71,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,909,098 円
②総費用	5,223,172 円
③純収益　①－②	19,685,926 円
④建物等に帰属する純収益	19,292,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	393,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	372,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,459,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）