別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
徳島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.
鑑定評価額 89,400,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市中洲町１丁目４４番外
 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＲＣ7		 中高層ビル、店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 西30m国道、三方路 水道、ガス、下水 徳島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 徳島駅南東方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いで官公庁の多い商業地域である。近年は、事務所ビル等の需要が弱く新規の建設はみられない。周
辺では音楽ホール、新駅等の新設事業が進められているが、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、徳島駅周辺の中心市街地内の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び不動産業者等である
。当地域は、国道５５号沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ事務所街である。近時は、国道沿いに警察署、賃貸マ
ンション等が建設されたものの、テナントビルの新築をもたらすほどの事務所需要はみられない。中古建物付の取引が
多いが、中心となる価格帯は、土地のみで坪７０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、事務所街であるが、収益物件への投資意欲は低調で、近時において新規の事務所ビルの供給はみられない。
土地取引においては、自用目的の需要が中心で、収益性を検討しつつも、立地上の希少性から、市場の需給動向により
価格が形成される傾向にある。このため、市場性をより反映する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    367,000 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[187.0]		 [105.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 事務所街においては、リモートワーク等の普
及、支店等の縮小、人口の減少等に伴う地域
経済の縮小により、事務所需要は先細り感が
ある。

周辺に官公庁が多く、事務所需要は概ね堅調
である。近時は人流が回復しつつあるが、経
済動向が不安定であり、地価はやや弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１Ｃ

-1017		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
北6.1m、角地
商業

(100,600)
b ２２Ｃ

-19015		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
東7.6m、角地
商業

(100,400)
c ２１Ｋ

-2006		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２２Ｋ

-9018		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22.1m市
道、
北西6.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e ２１Ｋ

-19006		 徳島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m国道、
南20m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,977  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
219,780 		 100
[ 110.6]
198,716 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
151,460  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.0]
114,398 		 100
[  58.1]
196,898 
207,000 
c (　           ) 
167,681  		 100
[ 130.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
141,127 		 100
[  71.3]
197,934 
208,000 
d (　           ) 
157,139  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
148,309 		 100
[  75.3]
196,958 
207,000 
e (　           ) 
230,648  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.2]
182,013 		 100
[  91.2]
199,576 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



徳島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,803,515 
10,242,331 
38,561,184 
37,419,200 
1,141,984 		 （　0.9468）
1,081,230 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     21,624,600 円　　　　（　     50,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 352.00 Ｓ8 2,532.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   432 ㎡     17.2 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階共にフロア貸しを想定 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 建物想定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
352.00 
68.8 
242.18 
2,680 
649,042 		 5.0  3,245,210 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
352.00 
75.0 
264.00 
2,400 
633,600 		 5.0  3,168,000 
0.0  0 
塔屋
 8～ 8		 機械室
68.76 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,532.76 
72.1 
1,826.18 

4,450,642 		 22,253,210 
0 
⑨年額支払賃料      4,450,642 円　×　12ヶ月　＝　      53,407,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,826.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,407,704 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,806,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,601,011 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,253,210 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         202,504 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,803,515 円　　　　（　       112,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２ＫＡ
　　　　-5001		 2,669  
(   2,662) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 90.0]
2,782 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３ＫＡ
　　　　-14101		 2,475  
(   2,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,599 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,602,231 円  　　　       53,407,704　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      737,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,304,700 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,242,331 円　（　　　　　　        23,709 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   2,532.76 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,419,200 円  
（　　　　　        86,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,803,515 円      
②総費用 10,242,331 円      
③純収益　①－② 38,561,184 円      
④建物等に帰属する純収益 37,419,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,141,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,081,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,503 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,624,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,100 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
徳島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.
鑑定評価額 89,400,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市中洲町１丁目４４番外
 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＲＣ7		 中高層ビル、店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 西30m国道、三方路 水道、ガス、下水 徳島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 徳島駅南東方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに事務所ビル、官公署等が建ち並ぶ事務所ビル街。官公署と民間事務所が混在する業務系商業地として
今後も安定的に推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市中心部の商業地域一円であり、とりわけ代替性が高いのは幹線道路沿いの業務系商業地である。
需要者は各種事業者のほか家賃収入を目的とする投資家等である。土地利用は中高層の事務所ビルが多いが、事務所の
入居需要は弱含みの状況が続いており、最近の建設事例としては賃貸マンションがあげられる。取引自体が少ないため
、需要価格帯を総額で指摘することは難しいが、単価の世評相場は１坪当たり７０万円程度の水準にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地の取引が少ないなか、各取引事例について地域的な代替性や規範性を的確に判断して求めており、
実証的で説得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、建築費高騰による運営コストの急上昇と賃料の遅行性
による収益の頭打ちを反映しており、精度の面で比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的な比準価格を
重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    367,000 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[187.0]		 [105.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の回復期待から商業地の需要は徐々
に戻りつつあるが、世界的な物価高や金融引
き締めの影響もあり、景気の先行きには予断
を許さない。

国道沿いに形成された官公署の多い業務系商
業地。近年裁判所や警察署が建て替えられた
ほか、現在近くで音楽芸術ホールの建設が進
められている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ

-1301		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18.1m市道、
北6.2m、
東1.8m、
三方路
商業

(90,400)
b ２２Ｋ

-5014		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c ２２Ｃ

-13032		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西18.1m市
道、中間画地
商業

(80,400)
d ２３Ｋ

-2015		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 131.3]
218,762 		 100
[ 108.9]
200,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
146,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,071 		 100
[  77.8]
191,608 
201,000 
c (　           ) 
173,077  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
178,430 		 100
[  88.4]
201,844 
212,000 
d (　           ) 
121,925  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  96.0]		 100
[  95.0]
133,289 		 100
[  68.2]
195,438 
205,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



徳島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価を適切に把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,692,084 
10,238,673 
38,453,411 
37,419,200 
1,034,211 		 （　0.9468）
979,191 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     19,583,820 円　　　　（　     45,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 352.00 Ｓ8 2,532.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   432 ㎡     17.2 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を踏まえ、フロア貸しの事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
352.00 
68.8 
242.00 
2,640 
638,880 		 5.0  3,194,400 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
352.00 
75.0 
264.00 
2,400 
633,600 		 5.0  3,168,000 
0.0  0 
塔屋
 8～ 8		 機械室
68.76 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,532.76 
72.1 
1,826.00 

4,440,480 		 22,202,400 
0 
⑨年額支払賃料      4,440,480 円　×　12ヶ月　＝　      53,285,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,826.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,285,760 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,795,718 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,490,042 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,202,400 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         202,042 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,692,084 円　　　　（　       112,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２ＫＡ
　　　　-5001		 2,669  
(   2,662) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,617 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,640 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２ＣＡ
　　　　-11002		 2,765  
(   2,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,684 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,598,573 円  　　　       53,285,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      737,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,304,700 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,238,673 円　（　　　　　　        23,701 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   2,532.76 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,419,200 円  
（　　　　　        86,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,692,084 円      
②総費用 10,238,673 円      
③純収益　①－② 38,453,411 円      
④建物等に帰属する純収益 37,419,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,034,211 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 979,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,583,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,300 円／㎡）