鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -1017	徳島市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北6.1m、角地		商業 (100,600)
b	２１Ｃ -2016	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南33m国道、北1.9m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２１Ｋ -19006	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東26m国道、南20m、角地		商業 (90,400)
d	２０Ｃ -2021	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東33m国道、南西1.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２０Ｃ -14105	徳島市		更地	（　）	台形	東30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,977	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	223,910	100 [ 58.4]	383,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	383,000
b	(　 ) 143,165	100 [ 60.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	234,592	100 [ 64.6]	363,146		363,000
c	(　 ) 230,648	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.8]	207,961	100 [ 54.2]	383,692		384,000
d	(　 ) 142,981	100 [ 55.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	251,986	100 [ 68.0]	370,568		371,000
e	(　 ) 184,546	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	189,402	100 [ 54.2]	349,450		349,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -38.5
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
b	売急ぎ	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
d	売急ぎ	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 369,000 円／㎡]

徳島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,202,407	7,240,236	18,962,171	17,871,200	1,090,971	（　0.9474） 1,033,586	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	20,266,392 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.00	ＲＣ7	1,062.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	171 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４～７階事務所。地域の標準的使用を勘案の上想定。

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	66.1	95.25	3,483	331,756	6.0	1,990,536
							0.0	0
2～ 2	店舗	153.00	68.1	104.25	3,250	338,813	6.0	2,032,878
							0.0	0
3～ 3	店舗	153.00	68.1	104.25	2,950	307,538	6.0	1,845,228
							0.0	0
4～ 7	事務所	153.00	68.1	104.25	2,950	307,538	6.0	1,845,228
							0.0	0
～

計		1,062.00	67.9	720.75		2,208,259		13,249,554
								0

⑨年額支払賃料	2,208,259 円　×　12ヶ月　＝　 26,499,108 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 720.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,162,250 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,661,358 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,579,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,081,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,249,554 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,202,407 円　　　　（　 153,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＣＡ　　　　-2003	3,129 ( 3,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	3,359	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９ＫＡ　　　　-2003	3,053 ( 2,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,968
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,255,000 円	251,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,866,136 円	28,661,358　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 515,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,102,100 円	251,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,240,236 円　（　　　　　　 42,341 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,062.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,871,200 円（　　　　　 104,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,202,407 円
②総費用	7,240,236 円
③純収益　①－②	18,962,171 円
④建物等に帰属する純収益	17,871,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,090,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,033,586 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,266,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
徳島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 5-1

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　藤本　誠司

TEL.

鑑定評価額

62,600,000 円

１㎡当たりの価格

366,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市一番町３丁目２４番				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗ＲＣ3	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	徳島駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

徳島県内の地価最高地域

街

路

駅前広場

交通

施設

徳島駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ及び路線バスの発着場として陸上交通の要衝であると共に県内屈指の繁華街となっている。デパートの撤退
とコロナ禍に伴う外出自粛の影響を受けたが、空きスペースへの出店や客足の回帰傾向が見受けられる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 369,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部の準高度及びそれに隣接する商業地域。交通の要衝である駅前広場にあって、中高層の店舗ビ
ル・ホテル等が建ち並び県下屈指の繁華街となっているため、需要者は比較的資本力のある県内外の企業である。コロ
ナ禍の影響を受けやすい物販・飲食・宿泊の関連施設が多い近隣地域であるが、交通の要衝としての希少性から潜在的
需要は依然高い。不動産取引の少ない地域であるが、地価水準は徳島県下最高の坪１３０万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、収益性が高く希少性のある近隣地域との比準にあたり地域格差は大きくなったが、正常取引にして新しい
事例を選択したため、近時の地価動向を適正に反映している。一方、収益価格は、土地収益力が地価形成に与える影響
を示しているが、少なからずコロナ禍の影響が残る中において建築費による投資採算性の悪化に伴い低位になったと思
料される。これらの検討を踏まえ、収益価格を参考に比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    367,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　徳島 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    366,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍における外出・飲食の自粛は緩和さ
れ、商業地に対する投資意欲も回復しつつあ
る中、近時のインフレによる個人消費の減退
が懸念される。

建築コスト増の影響が見受けられるが、駅前
繁華街としての希少性を反映し、市場人気は
回復傾向を示している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

徳島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ -1301	徳島市		更地	（　）	ほぼ整形	西18.1m市道、北6.2m、東1.8m、三方路		商業 (90,400)
b	２２Ｃ -1004	徳島市		更地	（　）	ほぼ台形	西11.4m市道、東1.7m、二方路		商業 (80,400)
c	２１Ｃ -1017	徳島市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北6.1m、角地		商業 (100,600)
d	２２Ｃ -13032	徳島市		更地	（　）	不整形	北西18.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,234	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	278,031	100 [ 75.1]	370,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 ) 271,813	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	279,379	100 [ 75.1]	372,009		372,000
c	(　 ) 227,977	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	223,914	100 [ 61.8]	362,320		362,000
d	(　 ) 173,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	182,186	100 [ 51.3]	355,138		355,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 369,000 円／㎡]

徳島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,098,291	7,228,851	18,869,440	17,871,200	998,240	（　0.9474） 945,733	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	18,543,784 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.00	ＲＣ7	1,062.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	171 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的利用及び賃貸需要を考慮して、１～３Ｆ店舗、４～７Ｆ事務所を想定。

⑦有効率　 67.8 ％
の理由

建築設計試案による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	66.1	95.18	3,463	329,608	6.0	1,977,648
							0.0	0
2～ 2	店舗	153.00	68.1	104.19	3,221	335,596	6.0	2,013,576
							0.0	0
3～ 3	店舗	153.00	68.1	104.19	2,944	306,735	6.0	1,840,410
							0.0	0
4～ 7	事務所	153.00	68.1	104.19	2,944	306,735	6.0	1,840,410
							0.0	0
～

計		1,062.00	67.8	720.32		2,198,879		13,193,274
								0

⑨年額支払賃料	2,198,879 円　×　12ヶ月　＝　 26,386,548 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 720.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,160,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,547,508 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,569,276 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,978,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,193,274 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,098,291 円　　　　（　 152,622 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＣＡ　　　　-2003	3,129 ( 3,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,480 円/㎡　月額支払賃料（　 3,463 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＣＡ　　　　-11001	2,335 ( 2,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,343
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,255,000 円	251,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,854,751 円	28,547,508　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 515,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,102,100 円	251,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,228,851 円　（　　　　　　 42,274 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,062.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,871,200 円（　　　　　 104,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,098,291 円
②総費用	7,228,851 円
③純収益　①－②	18,869,440 円
④建物等に帰属する純収益	17,871,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	998,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	945,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,543,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）