鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ -20104	徳島市		更地	（　）	不整形	南西12m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２Ｃ -13025	徳島市		建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4.7m、二方路		商業 (73,325)
c	２２Ｃ -19015	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東7.6m、角地		商業 (100,400)
d	２３Ｋ -19003	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15.8m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
e	２２Ｃ -12048	徳島市		更地	（　）	ほぼ台形	南8.2m道路、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,032	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	123,813	100 [ 89.4]	138,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 87,565	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.9]	122,384	100 [ 90.4]	135,381		142,000
c	(　 ) 151,460	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 132.0]	114,283	100 [ 82.7]	138,190		145,000
d	(　 ) 127,047	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	100,528	100 [ 73.5]	136,773		144,000
e	(　 ) 90,699	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	95,091	100 [ 69.0]	137,813		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	関連会社間	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	関連会社間	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

徳島 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

大規模マンション用地であり、開発法を採用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,286,651,680	974,785,216	11	404,000	4,110.35	240,000	4,322.00
⑧開発法による価格	311,866,464 円　　　　（　 144,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,169 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,169.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.18 ㎡	4,322.00 ㎡	4,253.46 ㎡	68.54 ㎡	4,110.35 ㎡	ＲＣ・15F ( 44 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.0 ％）	（ 199.3 ％）	（ 196.1 ％）	（ 3.2 ％）	（ 95.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.0 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

404,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 404,000 円／㎡　　×　　 4,110.35 ㎡　　＝　　　　 1,660,581,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,660,581,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 4,322.00 ㎡　　＝　　　　 1,068,398,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,660,581,400 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 149,452,326 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,217,850,726 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	23 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	31 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	83,029,070 円	( 5 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 76,112,748 円
	販売総額(2期)	83,029,070 円	( 5 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 69,171,518 円
	販売総額(3期)	1,494,523,260 円	( 90 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 1,141,367,414 円
収入合計		－	－	－	－	1,286,651,680 円
支出	建築工事費(1期)	106,839,840 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 99,660,203 円
	建築工事費(2期)	106,839,840 円	( 10 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 89,788,202 円
	建築工事費(3期)	854,718,720 円	( 80 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 652,748,686 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	89,671,396 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 83,645,478 円
	販売管理費(2期)	59,780,930 円	( 40 ％)	×　　0.8187	（ 23 ヶ月）	＝　　 48,942,647 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	974,785,216 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,286,651,680 円　　－　　　　　　 974,785,216 円　　＝　　　　　 311,866,464 円 144,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
徳島 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 -43

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　相澤　貴之

TEL.

鑑定評価額

312,000,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市中常三島町２丁目１７番１				②地積　(㎡)	2,169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ15	中規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域	西5m市道、南側道	水道、ガス、下水	徳島 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 49.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,169 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

徳島駅北東方

2.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

渭北地区に所在する閑静な住宅地域。小学校区の人気が高い文教地区であり、付近には徳島大学、病院、各種店
舗等もあり居住環境や生活利便性が優れる。当面は現状の利用を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 144,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は徳島市の中心市街地及びその近郊に位置する住宅地域が圏域となる。主たる需要者層は開発目的の不動産
業者等が想定される。小学校区の人気が高い文教地区として住宅地の需要が旺盛な地域であることから、分譲マンショ
ンの引き合いも多い。そのため依然として建築価格の高騰が続いているが、開発業者の用地仕入の動向は概ね堅調であ
る。市場における中心価格帯（総額）は画地規模によるが、取引単価は坪あたり４５万～５０万程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は規模が大きいマンション用地であることから取引事例比較法及び分譲マンションの開発を想定した開発法
を採用した。比準価格は同種の画地規模が大きい取引事例を採用しており実証的で信頼性は高い。開発法による価格は
、最有効使用を前提とした開発事業を想定しており、事業者の投資採算性を適切に反映した理論的な価格である。本件
では比準価格と開発法による価格を等しく関連付け、市場分析の結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直し傾向が見られる。ウッドショ
ック等により建築費が高騰しているが、中心
市街地の高価格帯エリアでは需給動向への影
響は限定的。

小学校区の人気が高く、日常生活上の利便性
、居住環境は優れる地域である。渭北地区で
のマンション適地は供給が限定的であり、引
き合いは堅調。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

徳島 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -4003	徳島市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	２２Ｃ -19015	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東7.6m、角地		商業 (100,400)
c	２３Ｋ -2018	徳島市		更地	（　）	ほぼ整形	南西11m道路、北西11.6m、北東7.1m、三方路		準工 (70,200)
d	２２Ｃ -12048	徳島市		更地	（　）	ほぼ台形	南8.2m道路、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,310	100 [ 95.4]	135,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 151,460	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 129.6]	116,283	100 [ 84.4]	137,776		145,000
c	(　 ) 120,535	100 [ 145.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,932	100 [ 60.3]	130,899		137,000
d	(　 ) 90,699	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	95,186	100 [ 67.0]	142,069		149,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -42.0
c	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

徳島 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

大規模マンション用地であることから、開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,286,651,680	974,785,216	11	404,000	4,110.35	240,000	4,322.00
⑧開発法による価格	311,866,464 円　　　　（　 144,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,169 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,169.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.18 ㎡	4,322.00 ㎡	4,253.46 ㎡	68.54 ㎡	4,110.35 ㎡	ＲＣ・15F ( 44 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.0 ％）	（ 199.3 ％）	（ 196.1 ％）	（ 3.2 ％）	（ 95.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.0 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

404,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における取引事例等の価格水準を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 404,000 円／㎡　　×　　 4,110.35 ㎡　　＝　　　　 1,660,581,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,660,581,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 4,322.00 ㎡　　＝　　　　 1,068,398,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,660,581,400 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 149,452,326 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,217,850,726 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	23 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	31 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	83,029,070 円	( 5 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 76,112,748 円
	販売総額(2期)	83,029,070 円	( 5 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 69,171,518 円
	販売総額(3期)	1,494,523,260 円	( 90 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 1,141,367,414 円
収入合計		－	－	－	－	1,286,651,680 円
支出	建築工事費(1期)	106,839,840 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 99,660,203 円
	建築工事費(2期)	106,839,840 円	( 10 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 89,788,202 円
	建築工事費(3期)	854,718,720 円	( 80 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 652,748,686 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	89,671,396 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 83,645,478 円
	販売管理費(2期)	59,780,930 円	( 40 ％)	×　　0.8187	（ 23 ヶ月）	＝　　 48,942,647 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	974,785,216 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,286,651,680 円　　－　　　　　　 974,785,216 円　　＝　　　　　 311,866,464 円 144,000 円／㎡