別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -40 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市川内町平石古田２６３番４ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い県道背後の住宅 地域 西4.2m市道 水道 徳島 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 徳島駅北東方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市北東部の戸建住宅地域で今後も現況同様に推移すると予測する。生活関連施設との接近性に見劣りするう えに、開発規制がより強化されたこともあって需要が減退。地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市北東部の川内地区のうち、主に国道１１号バイパスの東側背後に形成された住宅地域。需要者の中 心は、市北部に居住或いは県北の事業所等に勤務する一次取得層。徳島東環状線の開通以降、小規模な宅地開発が随所 で行われてきたが、利便性に見劣りすることに加え、水害リスクの高いエリアに対する開発規制がより強化されたこと もあって土地需要が減退している。土地で総額７００万円台、新築戸建てで総額１７百万円台が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係が認められる徳島市川内町内の調整区域内住宅地域に存する取引事例から試算しており、市場 の実勢を反映した説得力のある価格である。収益価格は、一帯の賃貸市場が未成熟であることに加え、画地規模の面か ら経済合理性に見合う賃貸住宅の想定自体が現実的でないため、試算しなかった。自己使用目的での取引が常態化した 地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 99.6] [101.5] 100 44,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の高騰から中古需要が高まりつつあ るが、地区により温度差がある。とりわけ利 便性の高い地域に対する需要は強く、地価下 落幅は縮小傾向。 徳島東環状バイパスの開通に伴いアクセス性 が向上したものの、新規開発規制の強化や周 辺地区との競合から地価は依然として弱含み 傾向にある 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％