別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 徳島 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -38 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南末広町３０番１１７ ｢南末広町４－６－３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 高層マンションと戸 建住宅が混在する住 宅地域 北5m市道 水道、下水 徳島 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 徳島駅南東方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市東部に所在する住宅地域で、高層マンションの建ち並びが多く、付近には事業所、病院、大型複合商業施 設等も混在している。当面は現状の利用状況を維持しつつ、地価動向は微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沖洲地区、渭東地区等を中心とした徳島市東部の住宅地域が該当する。主たる需要者層は市内在住の一次 取得者層が想定される。大型複合商業施設の開業以後、付近の集客力や日常生活上の利便性が以前より向上しており需 給動向は比較的堅調であるが、福島小学校区内では遠方に位置するため子育て世代の若年層への訴求力に欠ける側面も ある。市場の中心価格帯は、土地価格８００万～１２００万円程度、新築総額３０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は高層マンションも多く、周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見られるが、当該標準地は画地規模が小さい 戸建住宅地であり賃貸建物の想定に経済合理性が乏しいことから収益価格の試算は断念した。比準価格は実際に取引さ れた価格牽連性の高い事例を採用して求められており、市場動向を適切に反映した実証的で高い説得力を有する。従っ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [115.7] [100.0] 100 80,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直し傾向にあり、市内の地価は新 型コロナ禍の影響から回復基調にあるが、建 築費高騰等が不動産の需給動向に及ぼす影響 は注視を要する。 高層マンション、戸建住宅の他、周辺では事 業所、病院、大型商業施設等が混在し、沿岸 部には倉庫街も見られる等、商工混在エリア も近接する。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％