別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -37 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西4.2m市道 水道 府中 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 府中駅北方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部へのアクセスが優る県道徳島鴨島線背後地は宅地開発が活発に行われている。当地域においても徐々に 宅地利用が増えつつあるが、公法上の規制から市街化の動きは緩やかである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国府町内の住宅地域である。需要者の中心は、市内に勤務又は居住する子育て世代等のエンドユーザー である。当地域は、国府町北部地域に所在し、市街化の影響は弱かったが、県道徳島鴨島線バイパス及び徳島西環状道 路の延伸により、市中心部等へのアクセスが大幅に改善された。市街化調整区域内で宅地利用上の規制があるものの、 利便性の向上により宅地利用が徐々に増えつつある。価格の中心帯は、土地のみで７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域周辺は賃貸市場が弱くアパート等はみられない。また、公法上市街化調整区域に指定されており、宅地利用に際 しては開発許可等を要するが、公法上、新規に共同住宅を建設することが制限されており、収益を想定することは困難 である。よって、本評価においては、取引事例比較法による比準価格のみを採用し、周辺における標準地等の価格との 均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [147.1] [101.5] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域内で公法規制が強く、利便性 も劣るため、需給共に弱く、円安等に伴う建 築費等諸物価の高騰もあり、地価は弱含みで 推移している。 周辺では宅地分譲が活発で、地域内において も市街化の影響を受けつつあるが、利便施設 が少ないため需要が弱く、地価は弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％