別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -35 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市上八万町上中筋５５７番１８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い周囲 に農地も見られる住 宅地域 南6m市道 水道 文化の森 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線県道南方直近背後の住宅 地で、丘陵地と園瀬川に挟ま れた狭小な平野部に存する。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 文化の森駅南西方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心市街地外縁の幹線県道に近く利便性が良好であるとともに街路整備による期待感もあり、今後地価水準は 安定基調を指向していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市街地南西方郊外の住宅地域の圏域。中心需要者は市内に居住・勤務する一次取得者層や地縁性を有す る個人等。文教施設には近いが中心市街から若干離れた立地にある。しかし県道直近背後で東方至近には徳島南環状道 路の整備が進行中で他地域へのアクセス性も向上していることから値頃感も生じており、一定の市場人気を保持し土地 需要は回復している。中心となる価格帯は土地が５００万円程度、新築の戸建住宅は２，３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、近隣の存する上八万町内の市街化調整区域内に属する事例を採用 し、各事例を十分比較検討し得た。収益価格は、市街化調整区域内で自用の住宅を主とする住宅地域であることより、 賃貸用共同住宅を想定することは現実性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との 検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [166.5] [103.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを 維持し、市街地を中心に新型コロナで減退し た住宅地需要は回復基調にある。 特に変化なし。市中心部からやや離れ周辺に 農地も存する熟成した住宅地だが街路整備も 進み利便性は向上しつつあり、一定の有効需 要を有する。 個別的要因に変動はない。南側道路接面の画 地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に 比し、住宅地としての快適性に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％