別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -34 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市多家良町中筋１３２番１ ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等のほかに 農地が多い住宅地域 西3m市道 水道 地蔵橋 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．０ｍ市道 交通 施設 地蔵橋駅南方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市郊外の多家良地区の一角に広がる農家集落地域で今後も現況同様に推移していくと予測。保守的な村落地 区で、地縁者以外からの需要が殆ど見込めないため、地価は今後も弱含むと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市南方郊外の市街化調整区域内住宅地域で、多家良町及びその周辺部の圏域。需要者の中心は、同一 需給圏内に居住或いは地縁性を有する者で、圏外からの移住需要の動きは見られない。市街地から遠く利便性の面で見 劣りすることから、年間を通して需要に乏しく、人口減少といった一般的要因の影響もあって地価水準は低調に推移し ている。取引が極めて少なく、取引される価格もまちまちであり、中心となる価格帯が見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例件数が限られていたため、取引時点が古いものも採用せざるを得なかったが、地価動向を反映し適 切に時点修正を行った。その中で比較的規範性のある事例にウエイトをおいて価格を試算しており、実証性の高い価格 と言える。一方、市街化調整区域内の農家集落地域は賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。 以上より比準価格を採用し、地域の不動産市場の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の高騰から中古需要が高まりつつあ るが、地区により温度差がある。とりわけ利 便性の高い地域に対する需要は強く、地価下 落幅は縮小傾向。 古くからの農家集落地域。市中心部から相当 遠く、且つ地縁性の強い当地域に対する需要 が殆ど顕在化しておらず、地価の緩やかな下 落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％