別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -33 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市応神町吉成字西吉成６３番３外 ②地積 　(㎡) 508   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北4.2m市道、西側道 水道 吉成 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 吉成駅南西方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 応神地区に存する北環状線に近い既成の農家集落地域で、概ね現況の住環境を維持すると考えられる。分譲地も 散見されるが、建築費の高騰等の影響から、需給は緩和状態にあり、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は応神地区を中心とする徳島市北西部郊外の農家集落地域。需要者の中心は圏域内に地縁的選好性を有する 一次取得者層で、圏域外からの流入は少ない。徳島北環状線沿いには商業施設等が立地し、生活利便性は比較的高く、 農家住宅地を分譲するケースも散見されるが、建築費の高騰に伴い、需給はやや悪化している。なかでも、既存住宅地 の取引は限定的である。取引は少ないが、分譲地等の価格帯からみて７～１０万円／坪程度が一定の相場観である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、応神地区内で発生した信頼性の高い事例を採用するとともに、主たる需要者の観点から適切に要因比較を 行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方、市街化調整区域内の農家集落地域に存し、賃貸市場が 未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、代表標準地 との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [161.2] [102.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高 騰や物価高も影響し、土地取引や建築着工は 引き続き弱い動きとなっており、二極化が進 展している。 農地も多く残る市街化調整区域内の農家集落 地域で、地域要因に特段の変化は認められな い。一般的要因の影響等から需給は緩慢であ る。 接面状況（角地）について優位性が認められ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％