別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -27 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　上垣　小織   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南矢三町２丁目４７２番４ ｢南矢三町２－６－５７｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅も混在する住宅 地域 西5.2m市道 水道 蔵本 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 蔵本駅北東方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　南矢三地区に存する住宅地域で街路条件により格差はあるものの生活利便性は概ね良好であることから市場人 気は底堅く地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南矢三地区を中心とした加茂エリア及びその近郊の住宅地域で、需要者の中心は市内在住又は勤務の一 次取得者が多い。街路条件にやや見劣りする箇所も多いが田宮街道沿いには各種商業施設が建ち並び、生活利便性が高 く市場人気は比較的堅調である。多くはないが新規分譲地も見られ、需要は概ね堅調に推移している。街路条件により バラつきはあるが中心となる価格帯は坪２３万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は同一学区内の最新事例を採用できたことから極めて規範性の高い価格を試算できた。一方収益価格につい ては、近隣地域はアパート等の収益不動産も見られるが、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすること が合理的でないため採用しなかった。以上より、比準価格を標準とし当該地域の市場性を踏まえ、代表標準地とのバラ ンスにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [136.7] [101.5] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻 っているものの世界的な物価高や原材料不足 等によりやや先行き不透明な情勢となってい る。 田宮街道の南側背後に存する住宅地域で比較 的利便性が高く需要は概ね堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％