別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -26 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市城南町３丁目１３１７番１７ ｢城南町３－３－３２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 西3.6m市道 水道、ガス 二軒屋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道南方背後、八万小・中学 校の直近に位置する既成住宅 地内に存する。 街 路 基準方位北、　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 二軒屋駅西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ロードサイドとして繁華性をもつ国道背後にある住宅街区として、一定の有効需要は保持し今後も地価水準は安 定基調を示していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は徳島市のうち、市街地南方地域の住宅街の圏域。主な需要者は市内に居住・勤務する一次取得者層等。 道路幅員がやや狭い既成住宅街で生活利便性にやや劣る一方、国道４３８号直近背後で文教施設にも近距離の立地にあ って、新型コロナ等の影響も概ね解消され、底値感が生じていることから、土地需要は持ち直している。中心となる価 格帯は土地が１，２００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、城南町及び隣接する八万町の事例を採用し、相対的規範性の高い ものを重視し得た。収益価格は、主に自用の戸建住宅からなり、居住快適性が重視される地域性である他、対象標準地 の画地規模が小さく、賃貸用共同住宅を想定することは経済的合理性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価 格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [133.6] [101.5] 100 70,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを 維持し、市街地を中心に新型コロナで減退し た住宅地需要は回復基調にある。 環境条件等は特に変化なし。街路条件にやや 劣る熟成した住宅街であるが市中心部や幹線 道に近い城南・八万地区内にあって需要も概 ね回復している。 個別的要因に変動はない。西側道路接面の画 地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に 比し、住宅地としての快適性に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％