別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 徳島 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -22 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典   TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市中島田町３丁目３９番３ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 建築中 一般住宅のほかマン ション等が混在する 住宅地域 北5.5m市道 水道 蔵本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 蔵本駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市市街地西部郊外に位置する既成の住宅エリアであり、現況にて推移すると予測。小規模な宅地開発等が散 見されるが、市場人気に弱い面もあり、今後も地価は若干の弱含みにて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市市街地の西部郊外に広がる住宅地域の範囲。主たる需要者は、市内に居住し、住宅を所要するサ ラリーマン層等の一次取得者が想定される。主要街路の背後にあり、利便性を有しているが、やや雑多な用途利用でも あり、市場人気は今一つである。直近では、建築費の高騰が地価に及ぼす影響について懸念されている。中心となる価 格帯は、標準的な住宅用地で８００万円～１０００万円程度、新築戸建で３０００～３４００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内郊外の島田地区及びその周辺エリアで発生した類似の取引事例により求められており、現実的かつ実証的な価格で ある。一方で、戸建住宅が主となる土地柄で、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の 試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となっているが、説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、市場実態にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 83.4] [100.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市内の経済情勢は、物価上昇などによる 影響が懸念されている。住宅地価への影響は 今後顕在化する可能性がある。 幹線道路背後にあって、一定の利便性を有す るが、近郊の競合エリアと比して弱い面は否 めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％