別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -18 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市八万町大坪２４８番２７ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 整然と建ち並ぶ住宅 地域 北4.3m市道 水道 文化の森 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の整然とした住宅地 内に存する。 街 路 基準方位北、　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 文化の森駅西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としてほぼ成熟した地域性にあるが、その好立地からこれまでも安定的な需給動向を示してきた。今後も 高い市場人気を背景に有効需要は堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は徳島市のうち市街地南方地域の住宅街の圏域。主な需要者は市内に居住・勤務する一次取得者層等。国 道４３８号や近年整備が進む徳島南環状道路に近距離で市中心部等へのアクセス性は飛躍的に向上している他、文教・ 商業施設にも近い立地にある。新型コロナ等の影響は概ね解消し、良好な利便性より住宅地としての市場人気は安定的 に継続推移している。中心となる価格帯は土地が１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を近隣の存する八万町内で、できる限り最新の事例を採用し、各事例を十分比較検討し得 た。収益価格は、主に自用の戸建住宅からなり、居住快適性が重視される地域性である他、対象標準地の画地規模が小 さく、賃貸用共同住宅を想定することは経済的合理性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代 表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [152.9] [100.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを 維持し、市街地を中心に新型コロナで減退し た住宅地需要は回復基調にある。 環境条件等に特に変化なし。中心市街地南方 部の熟成した住宅地だが、幹線道等に近い良 好な生活利便性を有し、高い有効需要を保持 している。 個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的 画地に比し、増減価なし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％