別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 徳島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -14 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 5,770,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市津田町１丁目１０１８番１ ｢津田町１－１０－５０｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス 阿波富田 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南東部郊外の沿岸住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 阿波富田駅南東方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が集積する既成の住宅地域として、利用状況は安定推移している。一方、新たなる土地供給が困難であ ると共に津波被害も懸念される沿岸部にて、地区人口は減少傾向が継続しており、地価下落が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市南東部の津田・西新浜地区を中心とした既成住宅地域一帯。令和３年３月沖浜－津田ＩＣ間の開通・ 東環状線の改良等により市中心部へのアクセスが向上したが、津波被害への懸念により、不動産需要は依然として低迷 している。需要者は、地域選好性を有する市内に通勤するサラリーマンを中心とした１次取得者で、外部からの流入は 少ない。土地需要の中心は坪１２～１３万円程度で、新築戸建物件の供給は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引時期の新しい売買実例から算出されており近時の地価動向を反映し説得力に富む。一方、収益価格は 周辺にアパートも散見されるが、本件標準地は規模が小さく賃貸物件の建築は現実的でない。また、小規模の持家が密 集する近隣地域において賃貸収益性の影響は低いと思料される。よって、現実市場動向を反映する比準価格を標準に、 人口流出の状況・代表標準地価格との均衡等をも参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [114.2] [102.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は弱まりつつあるものの、近 時はインフレによる実質賃金の減少と造成建 築費の増加が、不動産需要の回復を妨げる傾 向が見られる。 津田ＩＣが開通したが、津波被害への懸念等 から人口が減少している地域にて、依然とし て地価は下落基調が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％