別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 徳島 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -13 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市末広３丁目８３番 ｢末広３－５－３６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、小工 場等が混在する既成 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 徳島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道徳島環状線の東方背後に 存する住宅地域である。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 徳島駅東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市中心市街地の一角にある既成住宅地域である。利便性の良さから需給動向は相対的に安定しており、今後 の地価動向については、下落基調は収束していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市の東部（渭東地区）に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、徳島市内で就業する一次取得者 層を中心とする。当地域は既成化した住宅地域であるが、生活利便性に恵まれていることから、市場競争力は底堅く、 需給動向は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地が１６５㎡を標準として１，３００万円程度、新築 の戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も多い地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格 の試算を断念した。一方、同じ小学校区域内で得られた最新の戸建住宅地の取引事例との比較検討により試算した比準 価格は、信頼性の高い価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討 等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [121.1] [101.5] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 渭東地区の人口は減少傾向にあり、市の減少 率と同程度である。インフレ基調、建築費高 騰等が土地需要に悪影響を及ぼしている。 地価水準自体の値頃感は認められるが、土地 需要が未だ弱含んでいることから、新型コロ ナ禍以降の下落基調を脱することができてい ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％