別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 徳島 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -12 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市上助任町天神４２８番１３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 河川保全区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 徳島 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 徳島駅北方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 吉野川に近接した既成住宅地域であり、行き止まりや細街路が多い等、街路条件がやや劣る場所も多く見受けら れる。当面は現状の利用状況を維持しつつ、地価動向は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は渭北地区を中心とした中心市街地近郊の住宅地域が該当する。主たる需要者層は市内在住もしくは勤務の 一次取得者層が中心となるが、近隣市町からの転入等も想定される。吉野川堤防に近接し、行き止まりや幅員が狭い等 の影響で取引価格が低位な物件も見られるが、小学校区の人気が高い住宅地域であることから相応の引き合いがある。 需要の中心となる価格帯は土地５０坪～６０坪程度で土地価格１４００万～１８００万程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、周辺地域にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、土地価格 に見合う賃料水準が形成されていない他、画地規模がやや小さく賃貸建物の想定に経済合理性が乏しいことから収益価 格の試算は断念した。従って、価格牽連性の高い取引事例に基づいた、実証的で説得力を有する比準価格を採用するこ ととし、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [113.5] [101.5] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直し傾向にあり、市内の地価は新 型コロナ禍の影響から回復基調にあるが、建 築費高騰等が不動産の需給動向に及ぼす影響 は注視を要する。 人気が高い学区エリアに所在するが、吉野川 堤防に近接し、街路条件がやや劣る等、渭北 地区の中では相対的に需給動向は鈍さも見ら れる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％