別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 徳島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -8 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市北佐古一番町１３番４２外 ｢北佐古一番町１－１７｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス 佐古 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 佐古駅東方 250m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ佐古駅近くの住宅地で生活利便性に優れ現況推移すると予測する。佐古地区は潜在的な住宅地需要が底堅く ある反面、既成市街地故に供給は少ないことからコロナ禍でも需給関係は安定しており、地価も回復している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市中心市街地の西方、佐古地区を中心とした近郊住宅地域一円。需要者層は比較的高所得層の個人が 中心。市中心部に近く公共・利便施設等の配置も良好なため市場人気は底堅く、国道背後の道路条件の良好なエリアで は割高な取引が見受けられる等コロナ禍の影響は小さい。建築価格高騰も域内の需要層には現状の影響は限定的で、高 い市場人気を背景に価格も安定し、やや強含み傾向にある。中心価格帯は標準的な土地で１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の広大地には共同住宅も見受けられるが、標準地は小規模な土地であるため適正な収益力を現す賃貸建物の建設が 困難なことから収益還元法の適用はできなかった。一方、比準価格は佐古地区における代替関係の高い最新の取引事例 から比較して求めたもので、地価変動局面における市場の実勢を反映して説得力に優れ、規範性も高い。従って、比準 価格を中心に市場を取り巻く不確実な要因と将来動向との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　徳島（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は落ち着きつつあり、中心部及び近 郊住宅地の需要は回復基調にある。郊外部は 今後建築価格高騰の住宅需要への影響が懸念 される。 直近では大きな要因変化はないが、市内中心 部に近く周辺に利便施設も多く立地する等居 住利便性の高い近郊住宅地としての市場人気 を保持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％ +0.2 ％