別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 平生 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平生 5-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡平生町大字平生町字東浜１９７番７０ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 台形 1:1.5 店舗 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 北東19m県道 水道、下水 柳井 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １９ｍ県道 交通 施設 柳井駅南西方 4.7km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近年では周辺において役場の建替えが実施されたが、旧来の中心商業地域として今後も現状維持的に推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平生町及び隣接する田布施町内の商業地域一帯と捉えた。需要者の中心は近隣地域に地縁性のある個人 事業主や企業等にほぼ限られる。近隣地域には平生町新庁舎、警察署等の公共公益施設が見られる。顧客は柳井市や他 の周辺都市の商業施設等へと流出しており、商業地域としては停滞感が窺える。需要の中心となる価格帯は、取引が少 ないうえ規模も様々であるなど一定のものは見い出せなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町役場付近に位置するが、町内の商業店舗に対する賃貸需要は、幹線道路の沿道等へのチェーン店舗による需要等が殆 どであり、賃貸資料にも乏しい。従って、本件では収益還元法の適用を断念した。主たる市場参加者である個人事業主 等は、周辺の地価水準を取引の指標とするため、精度の高い比準価格による評価額の有力な指標と成り得る。以上より 、比準価格を標準に、近隣地域の将来動向等を総合勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や 為替変動に十分注意すべきであるが、現状で の不動産市場は底堅い動きとなっている。 町役場付近の商業地域であり、沿道には店舗 等が見られるものの、近年では店舗の進出等 があまり見られない状況が続いている。 平生町全体として商業地への需要は弱く、競 争力も劣る状況が続いている。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％