別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 田布施 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田布施 5-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡田布施町大字下田布施字飾り８９９番１５ ②地積 　(㎡) 445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 台形 1:2 店舗兼事務所 ＲＣ4 店舗のほか一般住宅 も介在する駅に近い 商業地域 北西16m県道 水道、下水 田布施 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 田布施駅南方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の既成商業地域で、今後とも現状維持的に推移していくものと予測される。従って、柳井市の大型商業施設 への顧客流出により需要は弱く、地価は、若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田布施町を主として、周辺市町の商業地一帯の圏域である。需要者の中心は、田布施町の商業地に地縁 性を持つ個人事業者と考えられるが、県内有力企業の支店も介在する。古くからの駅前商業地であるが、郊外の商業施 設及び柳井市への顧客流出などの影響により、繁華性が薄れ、土地需要は弱含みである。取引される価格帯はまちまち であり、又、収益性が落ち込んでいる状況を勘案するに、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内には営業所、事務所、銀行等が介在する駅前の普通商業地域で、自己使用を目的としており、自用目的での取引 が主である。即ち、賃貸市場は未成熟であり、適切なる賃貸事例を収集できないことより、収益価格を省略した。従っ て、本件では、比準価格を標準とし、更に、当該標準地の価格推移について検討を踏まえ、再度、地域要因動向も総合 的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 幹線街路沿線では、店舗の進出があるも、旧 来からの商業地では、後継者不足から店舗廃 業等により衰退化が顕著となっている。 人口減少による消費の減退化の状況下で、地 価下落が続くが、背後住宅地は成熟しており 、値頃感もあり、下落率は昨年並み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％