別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 田布施 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田布施 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡田布施町麻郷団地７０番 ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南東6m道路 水道、下水 田布施 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 田布施駅南方 3.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、田布施町の住環境の良い郊外住宅地として成熟しており、今後とも現状維持で推移するものと予測 される。地価動向としては、周辺街路整備もあり、比較的安定的な状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田布施町の郊外の住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、田布施町の在住者を主としており、隣接 する柳井市及び平生からの流入は少ないものと解される。地域内には、新規造成団地も開発されており、更に、周辺街 路整備も進み利便性の向上が図られている。土地需要は、良好な居住環境から安定的である。需要の中心となる価格帯 は、土地は４００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円前後の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、田布施町の中心部に形成される戸建住宅を中心とした住宅地域であり、戸建住宅が主流であり、賃貸市場 が未成熟であり、適切な賃貸事例を収集出来ない為に、収益還元法を適用し得なかった。一方、比準価格は最近の不動 産市場を反映した実証証的数値と解される。従って、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討に留意し、加え て、対象標準地の価格推移の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田布施 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [136.3] [104.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び老齢化感が続くが、利便性の良 い住宅地では需要は拡幅傾向にあり、一方、 郊外住宅地での下落幅は拡大し、二極化が進 捗。 地域内に住宅団地開発もあり、地価は安定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％