別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和木 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和木 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玖珂郡和木町和木４丁目７３０番１０外 ｢和木４－１－１３｣ ②地積 　(㎡) 313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 建ち並ぶ町道沿いの 住宅地域 南西8m町道 水道、下水 和木 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ町 道 交通 施設 和木駅西方 140m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 食品スーパーや和木駅に近い利便性の良い町道沿いの熟成した既成住宅地である。市街地住宅地として現状の居 住環境が今後も継続するものと予測する。当該地域の住宅地需要は堅調であり、地価は微上昇を予想する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和木町や岩国市北部及び大竹市の市街地住宅地域一帯である。需要者の中心は勤務先が和木町や岩国市、 大竹市等である通勤者世帯あるいは当町に地縁性ある人達である。当該地域は最寄り駅、生活、商業施設等の接近性が 良好な住宅地域で、堅調な需要が見込まれる。コンパクトシティ化した和木１丁目～４丁目が高価格帯の地域だが、需 要の中心価格帯は、土地は標準的画地規模で２，４００万円前後、新築戸建住宅で４，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域である。当該地域での土地取引は自用目的が主である。収益価格 は、標準地に当該地域で入居者募集に必須な駐車場を備えた賃貸事業計画を想定してみたが採算面でマイナスとなり、 収益価格は試算できなかった。当地での土地取引は取引価格を指標とすることが一般的なので複数事例で比準試算した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [ 98.5] [103.0] 100 76,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は人口漸減、高齢化率は漸増し、景気回 復途上で、立地する大手・地場企業の景況感 も業種で斑模様だが、町域が狭く土地需要は 安定している。 和木駅や食品スーパー、町の中心部にも近く 生活利便性良好な住宅地域なので需要は底堅 く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％