別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和木 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 75,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玖珂郡和木町和木１丁目３２３番４ ｢和木１－８－２６－４｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 南西4m町道 水道、下水 和木 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 和木駅西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする既成住宅地域であり、熟成した住環境を維持しつつ建て替えや新築の漸増を予測する。地価 水準は、中心市街地でミニコンパクトシティー化を実現しており、需要も堅調で若干の上昇継続を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和木町や岩国市北部及び大竹市の市街地住宅地域一帯である。需要者の中心は勤務先が和木町や岩国市、 大竹市等である通勤者世帯あるいは当町に地縁性ある人達である。平成２０年３月のＪＲ和木駅開業で鉄道利便性が向 上したがマイカー通勤者も多い。町内では高価格帯の地域だが、需要の中心価格帯は、土地は１５０～２００㎡前後で 金額は１，０００万円～１，５００万円程度まで、新築戸建住宅で３，０００万円台後半までが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は和木町の中心市街地で、一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域である。収益価格は、標準地の地積規 模では当該地域で入居者募集に必須な駐車場を備えた賃貸事業計画の想定は難しく、採算面で無理が有り試算しなかっ た。当地での土地取引は、取引価格の水準を指標に価格を決定することが一般的である。よって、本件では複数事例に よって試算した比準価格のみをもって、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は人口漸減、高齢化率は漸増し、景気回 復途上で、立地する大手・地場企業の景況感 も業種で斑模様だが、町域が狭く土地需要は 安定している。 町役場近くの三井化学社宅の一部跡地へ幼稚 園・保育所の建築・移転が完了。町中心部の コンパクトタウン化充実で住宅地需要及び地 価は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％