別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 山陽小野田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山陽小野田 -2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山陽小野田市柿の木坂２丁目４８６番８ ｢柿の木坂２－２１－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m道路 水道、ガス、下水 小野田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   160 ｍ、南   300 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 道路 交通 施設 小野田駅北西方 1.9km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の区画整然とした住宅団地で利用状況も安定しており、今後も現状維持で推移するものと思料される。値頃 感等からこのところ需要は回復してきており、地価はやや強含みに推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧小野田市内の住宅地域一帯である。需要者は市内居住の勤労者層が主体であるが、圏外からの転入もみ られる。周辺地域で新規分譲地が見受けられる中、古い住宅団地の選好性は弱かったが近年は相対的な値頃感等より需 給関係は概ね安定的で地価は強含みに推移している。土地は標準的画地規模で５００万円以下、新築戸建は３０００万 円程度以下が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性を有する近時の取引事例を採用し、各種調整の上試算された価格で取引市場の実態を反映した実証的 ・客観的な価格である。近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅団地で自己使用目的での取引が大半であり収益価格は、 後記理由によって試算出来なかった。従って比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、対前年変動率、単価と総額 との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山陽小野田 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [100.8] [101.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。住宅地地 価は利便性等の良好な地区等で上昇がみられ る一方で、下落地点も存し、地価は多極化傾 向が継続。 新規分譲地との競合もあるが、区画整然とし た居住環境が良好な住宅団地で新規分譲価格 に比べ値頃感等もあるため需給関係は良好に 推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％