別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 周南 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃   TEL.

鑑定評価額 260,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市福川南町２５９２番１５外 ②地積 　(㎡) 16,382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中規模の工場等が建 ち並ぶ臨海工業地域 南東9.5m市道、西側道 水道、下水 福川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 155.0 ｍ、奥行　約　　 105.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 福川駅南方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 製造業を中心とする工業団地として成熟しており、特段の変動要因はみられない。当面は安定的な操業が続くと 見込まれることから、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山口県及び隣接県を含む臨海部の工業地域。主たる需要者は製造業を中心とする大手企業や地元企業。近 隣地域を含む瀬戸内海側は石油化学工業に関係する企業を中心に需要が見込まれる。成熟した工業団地で入れ替わりも 少ないが、設備投資が持ち直しており、物流倉庫利用等を目的とした高値の取引が見られる。取引件数が少なく規模等 も様々であるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの工業地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めており、経営合理性の認められる収益物件の 想定が困難であることから収益還元法の適用は見送った。比準価格は価格牽連性の高い複数の事例から試算されており 、精度は高いと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [112.5] [101.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業進出や設備投資等の動きは高水準で横ば い圏内であるものの、経済情勢に対する不安 要素が残っており、注視が必要である。 既存の土地への増設や企業の入れ替わりが見 られる程度で変化は見られないが、周辺地域 では倉庫用地等で高値での取引が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％