別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 周南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字栗屋字奈切５０番５ ②地積 　(㎡) 6,797   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1.2:1 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ工業団地 南10m市道 水道 櫛ケ浜 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  78.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 櫛ケ浜駅南西方 3.8km 法令 規制 工業 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 主に地元企業を中心とした建設業関係中小規模企業の工業団地で、顕著な地域変動要因等は認められない。企業 は景気回復の途上で新規設備投資には慎重姿勢を持続しており、当該地域の地価は微下落継続が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は、周南市を中心とした県央部から県東部にかけての瀬戸内海沿岸の工業地域である。需要者の中心は周南 地区の工業事業者及び全国的な企業やその系列企業等である。企業収益は改善途上にあるが、事業者は少子高齢化と人 口漸減が進む国内での新規投資には慎重で、圏域内工場用地の需要は依然として一般的には弱含みである。工場用地の 取引は少なく、取引される規模、価格は一様でなく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周南市の中心市街地から離れた郊外における瀬戸内海沿岸部で、中小規模工場等が建ち並ぶやや高台の工業 団地である。周南地域の大部分の地域では自己所有の工場が中心で、工場の賃貸市場が未成熟なので収益価格を求めら れなかった。当該地域での自用目的での土地取引では、取引価格の水準を指標に価格を決定することが多い。よって、 比準価格のみで判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [111.4] [100.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口漸減、高齢化率は漸増し、経済は 景気回復途上で、企業は市場拡大が見込めず 投資も業種で斑模様で、当市の工業地需要に 力強さはない。 入れ替わりはあるが地場企業中心の建設業関 係企業も多く、市場拡大が見通せず投資には 慎重で、工業地需要は弱含みで微下落状況が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％