別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 周南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃   TEL.

鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市晴海町７番２２内 ②地積 　(㎡) 8,874   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:1.2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ臨海型の工業地 域 南西20m道路 水道 徳山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西   350 ｍ、南   750 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  83.0 ｍ、奥行　約　　 106.0 ｍ、規模　　     8,800 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 徳山駅南西方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 石油化学コンビナートが立地する工業地域として成熟しており、特段の変動要因はみられないため当面は現状を 維持するものと予測する。バイオマス発電所の完成等明るい変化が見られ、下落幅は縮小しつつあると予測。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山口県及び隣接県を含む臨海部の工業地域。主たる需要者は製造業を中心とする大手企業や地元企業。近 隣地域を含む瀬戸内海側は特に石油化学工業に関係する企業の需要が見込まれる。中長期的に減益が予想されており、 需要は弱含みであるが、一過性の要因により業績は好調で、バイオマス発電所の完成等明るい変化が見られる。取引件 数が少なく規模等も様々であるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの工業地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めており、経営合理性の認められる収益物件の 想定が困難であることから収益還元法の適用は見送った。比準価格は価格牽連性の高い複数の事例から試算されており 、精度は高いと判断される。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業進出や設備投資等の動きは高水準で横ば い圏内であるものの、経済情勢に対する不安 要素が残っており、注視が必要である。 石油化学関連工場が集積する地域である。一 過性の要因により業績は好調であるが、中長 期的には減益が予測されており需要に弱さが 残る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％