別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 周南 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 5-13 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字呼坂字西町６２６番１ ②地積 　(㎡) 579   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する既成商 業地域 北6m市道 水道、下水 高水 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 高水駅　南西方 1.0km 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな地域変動要因等は見受けられないが、今後も商業環境は衰退するものと思料される。地価動向として は、地価下落が当面継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧熊毛町を中心に周南市及び周辺市町の一部を包含する圏域である。主な需要者は地縁的選好性を有する 個人事業者等が中心になるものと思料される。市場の需給動向としては、人口減少及び過疎化等により、当該地域の商 業環境は凋落し、宅地の有効需要は低迷の状況が継続している。土地取引の中心価格帯については、取引される画地規 模が標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は見受けられず、自用を目的とした需要者が中心であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法 の適用は断念した。比準価格は、旧熊毛町内及び周辺市の類似地域に存する規範性のある取引事例を中心に試算した価 格であり、市場の実態を反映し、適合性及び信頼性は高い。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少基調、高齢化率は概ね増 加基調にある。市内の新設住宅着工戸数（持 家）は増加基調で推移している。 人口減少及び少子高齢化等により、商業環境 は凋落し、近隣地域内にも空家が多く、有効 需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％