鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

周南 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	周南市０５ -19004	周南市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、北東5m、角地		商業 (100,400)
b	周南市０４ -5050	周南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	周南市０５ -5019	周南市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西25m県道、南東15m、角地		商業 (100,400)
d	下松市０４ -14049	下松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東35m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	下松市０４ -14022	下松市		更地	（　）	不整形	南東20m県道、北西2.5m、二方路		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,850	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	73,649	100 [ 145.9]	50,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,500
b	(　 ) 62,122	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	63,804	100 [ 124.5]	51,248		51,200
c	(　 ) 58,099	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	56,632	100 [ 115.8]	48,905		48,900
d	(　 ) 59,412	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	61,494	100 [ 121.2]	50,738		50,700
e	(　 ) 72,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	75,266	100 [ 144.1]	52,232		52,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

周南 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,191,316	843,180	3,348,136	2,416,300	931,836	（　0.9722） 905,931	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	17,421,750 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

周南 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	195.00	Ｓ1	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	540 ㎡	26.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の地域的特性、テナント需要の動向等を考慮し、平家建一等貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建の建物一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	195.00	100.0	195.00	1,900	370,500	4.0	1,482,000
							1.0	370,500
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		370,500		1,482,000
								370,500

⑨年額支払賃料	370,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,446,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,446,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 355,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,090,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,482,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 370,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 87,362 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,191,316 円　　　　（　 7,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	周南市賃０４　　　　-20001	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,947 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	周南市賃０２　　　　-18101	1,837 ( 1,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,064
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

周南 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,500 円	33,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,380 円	4,446,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,800 円	33,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 843,180 円　（　　　　　　 1,561 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,416,300 円（　　　　　 4,475 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,191,316 円
②総費用	843,180 円
③純収益　①－②	3,348,136 円
④建物等に帰属する純収益	2,416,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	931,836 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	905,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,421,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
周南 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

周南 5-12

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　岡村　誠士

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	周南市五月町７３番１｢五月町１０－５２｣				②地積　(㎡)	540 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ2	低層店舗、事務所の多い県道沿いの路線商業地域	南西24m県道	水道、下水	櫛ケ浜 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 130 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４ｍ県道

交通

施設

櫛ケ浜駅北東方

1.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や営業所等が立地した県道沿線の路線商業地域で熟成しており、特筆する地域変動要因は見られない。交通
量も多く規模に応じた安定した商業地需要が見込まれ、地価は微上昇傾向にあるものと予想する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、周南地域の幹線道路沿線の商業地域の内、周南市から下松市にかけての幹線道路沿線の路線商業地域で
ある。主な需要者は地元企業等だけでなく、広域エリアでの店舗展開を行う大手企業等も含まれる。周南バイパス沿道
に比してより地域密着型の顧客を対象とした沿道サービス業種に向いている。需要の中心となる価格帯は、取引件数が
限られ、取引規模も様々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層店舗、事務所の多い県道沿いの路線商業地域で、業種の適否による入れ替わりが漸進している。賃貸
市場は未成熟で、業種で負担可能な賃料にも相違があり、地価水準に見合う賃料水準の形成が難しく、収益価格は低位
に試算された。当該地域では、土地取引は自己使用目的が主であり、取引価格の水準を指標に価格を決定することが一
般的である。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考とするに止め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は人口漸減、高齢化率は漸増し、経済は
景気回復途上で、立地する大手・地場企業の
景況感も業種で斑模様で、土地需要に力強さ
は認められない。

幹線県道沿線の路線商業地域で、地域に適応
した業種・業態の変遷はあるものの、下松市
と周南市を結ぶ交通要衝なので堅実な需要は
認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

周南 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	周南市０４ -5029	周南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西36m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	周南市０４ -19009	周南市		更地	（　）	長方形	北東32m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	周南市０４ -19019	周南市		更地	（　）	不整形	南東24m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	周南市０３ -15151	周南市		建付地	（　）	台形	南東25m市道、中間画地		準工津波災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,015	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,410	100 [ 150.0]	52,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 74,535	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,206	100 [ 146.0]	51,511		51,500
c	(　 ) 60,091	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	67,369	100 [ 146.6]	45,954		46,000
d	(　 ) 50,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,986	100 [ 98.9]	51,553		51,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

周南 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価が把握できない既成市街地内である為、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,100,872	841,602	3,259,270	2,357,900	901,370	（　0.9722） 876,312	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,852,154 円　　　　（　 31,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

周南 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	195.00	Ｓ1	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	540 ㎡	26.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の地域的特性、テナント需要の動向等を考慮し、平家建一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの構造、企画による制約を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	100.0	195.00	1,859	362,505	4.0	1,450,020
							1.0	362,505
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		362,505		1,450,020
								362,505

⑨年額支払賃料	362,505 円　×　12ヶ月　＝　 4,350,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	慣行上、徴収しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,350,060 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,002,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,450,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 362,505 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,100,872 円　　　　（　 7,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	周南市賃２９　　　　-15158	1,619 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,905 円/㎡　月額支払賃料（　 1,859 円/㎡）　基準階 1 F B
b	周南市賃２９　　　　-14002	1,957 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

周南 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,502 円	4,350,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 226,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 841,602 円　（　　　　　　 1,559 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,357,900 円（　　　　　 4,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,100,872 円
②総費用	841,602 円
③純収益　①－②	3,259,270 円
④建物等に帰属する純収益	2,357,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	901,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	876,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,852,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,200 円／㎡）