鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

周南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	周南市０３ -17003	周南市		建付地	（　）	長方形	北西25m県道、北東6m、南東3.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	周南市０５ -5013	周南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	周南市０５ -18025	周南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m県道、中間画地		商業 (100,600)
d	周南市０４ -17003	周南市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	周南市０３ -15028	周南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	112,015	100 [ 100.0]	112,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 151,221	100 [ 130.0]	[ 101.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	136,844	100 [ 122.4]	111,801		112,000
c	(　 ) 122,327	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,816	100 [ 110.0]	111,651		112,000
d	(　 ) 81,401	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	91,350	100 [ 84.2]	108,492		108,000
e	(　 ) 120,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,463	100 [ 96.0]	125,482		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	限定価格	％／月 +0.19	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

周南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,423,392	1,890,680	7,532,712	6,701,400	831,312	（　0.9722） 808,202	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	15,542,346 円　　　　（　 62,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

周南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	248 ㎡	20.5 m x 12.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～５階は事務所を想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建物の構造、規格による制約

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,380	190,400	4.0	761,600
							1.0	190,400
2～ 5	事務所	100.00	85.0	85.00	1,890	160,650	4.0	642,600
							1.0	160,650
～

～

～

計		500.00	84.0	420.00		833,000		3,332,000
								833,000

⑨年額支払賃料	833,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,996,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	慣行が認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,996,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 799,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,196,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,332,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 833,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 196,418 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,423,392 円　　　　（　 37,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	周南市賃２９　　　　-14003	2,339 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,439 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	周南市賃２９　　　　-20101	2,159 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,297
c	周南市賃２９　　　　-15153	2,417 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,417

周南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	91,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	299,880 円	9,996,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 734,400 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,890,680 円　（　　　　　　 7,624 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,701,400 円（　　　　　 27,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,423,392 円
②総費用	1,890,680 円
③純収益　①－②	7,532,712 円
④建物等に帰属する純収益	6,701,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	831,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	808,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,259 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,542,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
周南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

周南 5-5

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　岡村　誠士

TEL.

鑑定評価額

27,000,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	周南市平和通１丁目１９番				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.5:1	店舗Ｓ3	中低層建店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西25m県道	水道、ガス、下水	徳山 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

徳山駅東方

600m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

周南市中心商業地域の一部で事務所や飲食ビル、店舗等が県道沿いに立地する。商業集積改善の動きは弱く、顧
客の地域外流出・分散の動きを止めるまでに至っていない。地価は底値圏付近だが若干の微下落を予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、周南市の中心市街地における商業適地全般である。需要者の中心は、周南市を商圏とする個人事業者や
県内外の各種法人企業の支店等進出希望者である。郊外地域に大規模商業施設が増えて顧客流出が続いていたが、近年
はゆめタウン徳山店や近くで食品主体のスーパー等の出店もあり、徳山駅前近くの商業地見直しの動きも若干見られる
も強さは感じられない。需要の中心となる価格帯は地積規模によりまちまちであり、中心価格帯は見出せなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中心商業地近くの県道沿いに中低層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。自用ビルや賃貸ビル
が混在するが、大規模商業施設との競争にコロナ禍の影響もあり空店舗・空室が埋まらず、地価水準に見合う賃料設定
が難しく、収益価格は低位に試算された。当該地域では、取引価格の水準を指標に価格決定するのが一般的である。よ
って、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　周南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 132,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[105.0]

100
[117.9]

[100.0]
100

109,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は人口漸減、高齢化率は漸増し、経済は
景気回復途上で、立地する大手・地場企業の
景況感も業種で斑模様で、土地需要に力強さ
は認められない。

再開発事業の進む徳山駅近くは見直しが見ら
れるが、外縁部までの波及は無く、非物販主
体の商業地域の地価は底値圏ながらなお弱含
みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

周南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	周南市０３ -17003	周南市		建付地	（　）	長方形	北西25m県道、北東6m、南東3.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	周南市０５ -10017	周南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、中間画地		商業 (100,600)
c	周南市０５ -18025	周南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m県道、中間画地		商業 (100,600)
d	周南市０４ -18035	周南市		貸家建付地	（　）	不整形	南西15m市道、北西12m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	112,015	100 [ 100.0]	112,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 95,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	119,044	100 [ 108.6]	109,617		110,000
c	(　 ) 122,327	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,816	100 [ 111.0]	110,645		111,000
d	(　 ) 89,697	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	87,954	100 [ 85.4]	102,991		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

周南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価が把握できない既成市街地内である為、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,342,846	1,880,617	7,462,229	6,664,900	797,329	（　0.9722） 775,163	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,906,981 円　　　　（　 60,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

周南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	248 ㎡	20.5 m x 12.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸店舗、２～５階をフロア貸事務所を想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建物の設計・企画による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,376	190,080	4.0	760,320
							1.0	190,080
2～ 5	事務所	100.00	85.0	85.00	1,870	158,950	4.0	635,800
							1.0	158,950
～

～

～

計		500.00	84.0	420.00		825,880		3,303,520
								825,880

⑨年額支払賃料	825,880 円　×　12ヶ月　＝　 9,910,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	徴収慣行がないので非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,910,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 792,845 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,117,715 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,303,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,392 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 825,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 194,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,342,846 円　　　　（　 37,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	周南市賃２９　　　　-14003	2,339 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,435 円/㎡　月額支払賃料（　 2,376 円/㎡）　基準階 1 F B
b	周南市賃３１　　　　-15001	2,527 ( 2,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

周南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,500 円	91,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	297,317 円	9,910,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 730,400 円	91,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,300 円	91,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,300 円	91,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,880,617 円　（　　　　　　 7,583 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,300,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,664,900 円（　　　　　 26,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,342,846 円
②総費用	1,880,617 円
③純収益　①－②	7,462,229 円
④建物等に帰属する純収益	6,664,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	797,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	775,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,906,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,100 円／㎡）