別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 周南 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 3-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 7,480 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 周南市大字下上字岩屋２１９２番 ②地積(㎡) 538  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 田 周辺には一般住宅団地が見られる宅地見込地域 北西1m未舗装農道 水道 新南陽 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   20 ｍ、南   20 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 農地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　        600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 １ｍ農道 交通 施設 新南陽浜駅　北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の 　将来予測 コロナ禍による不透明感はあるが、周辺では住宅団地が開発されており、宅地見込地としての需要も堅調である 。将来的にも、この傾向を強めて行くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後における住宅団地としての利用 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,480 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,460 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市及び隣接する下松市の宅地見込地地域一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏を主に、 不動産業者、開発業者等が中心となっている。最近の土地取引動向は、コロナ禍による先行き不透明感はあるも、周辺 の住宅団地開発は、比較的堅調で推移している。需要の中心となる価格帯は、地勢及び形状や造成の難易等により、価 格開差があり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格と控除法による試算価格が求められた。比準価格は規範性の高い近傍類似の事例に基づいて求めたものであり 実証的且つ説得性に富むものである。一方、控除法による試算価格についてみれば、手順の各段階について概ね妥当な るものといえるも、当該方式の性質上、想定要因の計上を余儀なくされたことは否めない。本件では比準価格を標準に 、控除法による価格は参考に留め、求めるべき鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　周南 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      8,050 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [106.5] [100.0] 100       7,470  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による不透明感はあるが、都市機能整備及 び商業施設の進出など発展的に推移しており、土地 需要の持ち直しから地価は回復基調にある。 周辺地域の開発整備により、住宅地の地価は上昇傾 向にあり、宅地見込地の地価は安定的に推移してい る。 特になし。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　    0.0 環境　　　　　　　　　   +6.5 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0