別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 周南 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -25 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字湯野字下中４６４４番３外 ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西7m市道 水道、下水 戸田 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北   290 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 戸田駅　北西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 眼下に目立って大きな地域変動要因は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測される。地価動向 としては、今後も地価下落が継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市内及び隣接市の一部を包含する圏域である。主な需要者は地縁的選好性を有する個人が中心になる ものと思料される。市街化調整区域内の宅地は市場流通性が非常に低く、需給は低迷状況が継続している。市場の中心 価格帯については、取引される画地規模が標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、市街化調整区域内の集落地域であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法の適用は断 念した。比準価格は、周南市及び防府市の市街化調整区域内における規範性のある取引事例から試算した価格であり、 市場の実態を反映し、適合性及び規範性は高い。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に、市場の動 向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少基調、高齢化率は概ね増 加基調にある。市内の新設住宅着工戸数（持 家）は増加基調で推移している。 市街化調整区域内の宅地は市場流通性が低く 、有効需要は低迷し、地価下落は継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％