別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 周南 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -23 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高尾　憲二   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字夜市字中村３５１６番４ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 北5m市道 水道、下水 戸田 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 戸田駅南方 450m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の既成の住宅地域であり、地区外への人口の流出等により、地区内の人口は減少傾向を続けており、 地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線で、概ね周南市、下松市及び防府市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をも つ周南市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者はほとんどみうけられない。農業後継者不足、人口の流出等 による供給圧力が強い一方で、需要は全般に弱く、需給は弱含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周南市郊外の市街化調整区域内に位置する、一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域であり、賃貸市場が 未成熟なため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心で、取引価格を指標に価格が決定されることが一般 的であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 81.6] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 将来不安等を背景に市場の二極化が続いてい るが、昨今の経済情勢の動向等により、良質 な住宅地でも先行きの不透明感が増してきて いる。 調整区域内の既成の住宅地域で、地区外への 人口の流出等により、地区内の人口は減少傾 向を続けており、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％