別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 周南 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -22 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市福川３丁目６１５番２２ ｢福川３－９－３６｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既存の住宅 地域 北4.6m市道 水道、ガス、下水 福川 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 福川駅北西方 280m 法令 規制 １住居 (60,184) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 福川駅に近い既成住宅地域で、特段の地域要因の変動等は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。 地価は横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線沿線で、新南陽駅及び福川駅を最寄り駅とする住宅地域一円である。需要者は地域に 地縁を有する市内の居住者又は市内の企業等に勤務する一次取得者等が見込まれる。福川駅に近い既成住宅地域で、生 活利便性は比較的良好であるが、周辺の新規分譲地との競合等から需要は若干弱含みで推移している。土地取引の中心 となる価格帯は、標準的画地規模で６００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境が重視される戸建住宅を主体とする住宅地域で、画地規模等を考慮しても経済合理性が認められる賃貸住宅の 想定は困難であるため、収益価格は求めなかった。比準価格は福川駅を最寄り駅とする取引事例より求められ、市場の 実態を反映し、実証性等に優れる。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [ 98.7] [100.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向で推移。需要の強弱により地価の二極化が 進行。コロナ禍による地価への影響は特に認 められない。 周辺における新規分譲地との競合等の影響に より、需要は若干弱含みながら、値頃感もあ り、地価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％