別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 周南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -21 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市新田１丁目２６１２番５５ ｢新田１－９－２０｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 福川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福川駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧新南陽市郊外『新田』地区の住宅地域で、特筆すべき地域変動は近時認められないが、安定した住宅団地とし ての利用が続いており、値頃感も相俟って、当面は安定した動きを示していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は『旧新南陽市』西部郊外の住宅地域を主に、概ね周南市西部に位置する住宅地域が圏域であると言え、主 たる需要者は同一需給圏内在住者と推察される。新型コロナ感染症については現在も先行き不透明である中、本件近隣 地域においては安定的な利用状況が維持されており、地価は概ね横這い傾向を示している。尚、土地の中心価格帯につ いては、標準的な画地規模で概ね６００万円～７００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が主体の戸建住宅中心の地域的特性 を有し、収益目的の賃貸物件の想定は実現性に乏しく、収益還元法の適用は困難であると判断した。そこで本件では、 近隣地域の需給動向並びに実情等を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価格及び周辺地域に存する他の標準地・山口 県基準地等との均衡にも留意の上、市場性に着目した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [125.7] [102.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ り僅かに低いが上昇傾向。新型コロナ感染症 は先行き不透明だが、不動産市場における二 極化はなお継続。 旧新南陽市西部の住宅地域で、近年では住宅 地域としての安定的な利用状況が続いており 、地価は概ね横這いの動きとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％