別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 周南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -20 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字安田字下天王５９４番５ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 高水 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高水駅南方 3.1km 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 旧熊毛町『安田』地区内に形成される既存住宅地域で、継続的な地域内人口の減少等を反映し住宅地需要は弱含 みで推移しており、当面、地価は下落傾向を辿るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧熊毛町内の住宅地域を中心とし、概ね周南市郊外及び隣接する光市郊外の住宅地域が圏域と言え、需 要者は同一需給圏内在住者が中心であると推察される。近隣地域においては、近時、特筆すべき地域変動は見られない 一方、地域内人口の減少が継続しており、土地需要は依然として弱含みの状況で推移している。尚、近時における不動 産取引は極めて少なく、不動産市場における中心価格帯の把握は困難な状況と言える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧熊毛町内に位置する、戸建住宅を主体の既存の住宅地域で、当該地域を含む周辺地域では収益目的での賃 貸物件は見受けられず、賃貸市場が成立していない。そこで本件では、収益還元法の適用を断念し、近隣地域の需給動 向並びに近隣地域の実情等を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価格等との価格均衡にも十分留意の上、市場性を反 映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [109.1] [101.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ り僅かに低いが上昇傾向。新型コロナ感染症 は先行き不透明だが、不動産市場における二 極化はなお継続。 旧熊毛町『安田』地区に所在する住宅地域で 、地域内人口の減少から住宅地需要は現在も なお弱含みで推移し、地価は下落傾向が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％