別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 周南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -17 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市蓮ヶ浴１丁目６８１９番８ ｢蓮ヶ浴１－５－８｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 緩傾斜地の住宅地域 西4m道路、南側道 水道、ガス、下水 徳山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 徳山駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (70,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧徳山市中心街地外延部に位置する傾斜地の住宅地域で、地勢等の観点から若干競争力に難も認められるが、そ の地理的位置から住宅地需要は比較的底堅く、地価は当面堅調な動きを示すものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧徳山市『北山・住吉町・今住町』地区の住宅地域を中心に、概ね旧徳山市市街地近郊の住宅地域全般 が圏域と言える。需要者は旧徳山市内在住者が中心であると推察される。本件近隣地域は丘陵地に形成された住宅地域 で、地勢的にはやや不利な側面を有するものの、その立地条件がそれを補う形で土地需要は底堅く推移している。尚、 土地については、標準的な画地規模で概ね５００万円～７００万円前後が中心価格帯と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ緩傾斜地の住宅地域で、戸建住宅が中心の地域的特性を有し、又、対象標準地の画地 規模の観点から経済合理性に合致した賃貸住宅の想定は困難と判断される。そこで本件においては、収益還元法の適用 を断念し、近隣地域の需給動向並びに実情等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する標準地 ・山口県基準地等との均衡に留意して、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [170.0] [104.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ り僅かに低いが上昇傾向。新型コロナ感染症 は先行き不透明だが、不動産市場における二 極化はなお継続。 傾斜地勢の住宅地域だが、旧徳山市中心市街 地に比較的近接するロケーションの面から、 住宅地需要は比較的底堅く地価は堅調な動き を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％