別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 周南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -15 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字夜市字西ケ浴３３２５番７ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅等が見られる住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 戸田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 戸田駅北西方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 変動要因は特に認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。大型商業施設の撤退後新規店舗の進 出は無く、利便性の低下から住宅地需要は弱含みで推移しており、当面この傾向は続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市郊外の夜市、戸田地区を中心に、旧新南陽市西部の住宅地域等とも代替競争関係が認められる。需 要者は周南市内に通勤する３０代から４０代の一次取得者層が中心と考えられる。大型商業施設の撤退で地域の利便性 が低下し、需要は弱含みの状況が続いている。取引される価格は、標準的な画地規模の更地で６５０万円前後が需要の 中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は郊外の住宅地域に存し、自己使用目的の取引が中心で、不動産投資目的の取引は殆ど見られず、賃貸市場 の成熟の程度は低いことから収益還元法を適用出来なかった。市場参加者は居住の快適性を重視し、周辺の取引価格を 参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、複数の取引事例に裏付けられた比準価格の信頼性は高い。よって、周辺 標準地価格等との均衡に留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は山口県全体を上回る減少傾向が続く。 高齢化率は県全体の水準よりやや低いが、上 昇傾向にある。土地取引件数は、概ね安定的 に推移している。 郊外の既存の住宅地域で、大型商業施設撤退 後の新たな店舗の進出等もなく、利便性が低 下しており、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％