別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 周南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -14 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高尾　憲二   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字下上字西蔵掛７７番１０外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の多 い郊外の住宅地域 東4m私道 水道、下水 新南陽 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 新南陽駅北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の街路条件にやや難のある住宅地は敬遠される傾向があるため、、当該地域の需要は低迷が続いていたが、 周辺での活発な宅地開発の影響等をうけ、地価は緩やかな上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね周南市、下松市内のＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線の住宅地域。需要者の中心は下上地区の既成の住宅 地域に地縁性のある周南市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。将来不安等を背景に住宅地需要の 低迷が続いているが、周辺での活発な宅地開発の影響等をうけ、地価は若干の上昇傾向にある。土地は２００㎡程度の 規模で７００万円程度、新築の戸建物件は２，７００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は「新南陽」駅の北東方約３㎞付近に存する既成の住宅地域で、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の 経営は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。居住性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が大半で 、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [115.4] [103.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 将来不安等を背景に市場の二極化が続いてい るが、昨今の経済情勢の動向等により、良質 な住宅地でも先行きの不透明感が増してきて いる。 郊外の街路条件にやや難のある住宅地は敬遠 される傾向があったが、周辺での活発な宅地 開発の影響等により、地価は若干の上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％