別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 周南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市東山町１９２２番９ ｢東山町８－２２｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 徳山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 徳山駅東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で、特段の地域変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。地価は安 定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は旧徳山市内中心部及びその周辺の住宅地域一円。需要者は同範囲の居住者並びに市内の企業等に勤 務する一次取得者等が主として見込まれる。近隣地域は生活利便性等が比較的良好であることから、需要は堅調で、地 価は安定的に推移している。土地取引の中心となる価格帯については、画地規模により一様ではないが、標準的画地規 模で１３００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境を重視する戸建住宅が中心の住宅地域で、自己使用目的の取引が主体であり、画地規模を考慮しても経済合理 性が認められる賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は規範性を有する事例より求 められ、市場の実態を反映し実証的で、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [112.0] [103.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向で推移。需要の強弱により地価の二極化が 進行。コロナ禍による地価への影響は特に認 められない。 商業施設等に近く、生活利便性等が良好な住 宅地域であり、需要は堅調で、地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％