別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 周南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字須々万本郷字桜久保３２８番２０ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 徳山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 徳山駅北東方 12.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、周南市北西部の郊外住宅地として成熟しており、今後とも現状維持で推移するものと予測される。 地価動向は、下落傾向にあるが、下落幅は緩和している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市北部地区の住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に限定され、他市内からの流 入は少ない。須々万地区については、中心部からの交通アクセスに難があり、人口減少及び老齢化の進捗により、戸建 住宅地の需要は弱含みであることから、地価下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は４００万、新築の 戸建物件は２，０００万程度の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする住宅地域で、アパートは僅かであり、自用目的での取引が大半を占める。比準価格は、市場性を反 映した規範性が高い。収益価格は、賃貸事例に乏しい為に、省略した。従って、本件では比準価格を標準としつつ、周 辺の公示地及び基準地との均衡に留意し、加えて、対象標準地の価格推移の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部での開発整備動向も進捗し、利便性の 良い住宅地では需要は堅調であるも、一方、 人口減少の地区での需要は弱く、地価は多極 化にある。 郊外に位置する都市計画区域外の住宅地域で あり、過疎化・老齢化が顕著である。従って 、宅地需要は極めて弱い状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％