別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 周南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市児玉町３丁目１７番 ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 徳山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 徳山駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、周南市中心部に近接する住宅地として成熟しており、今後とも良好なる居住環境を保持するものと 予測される。地価動向は、都市部への回帰傾向を反映して、上昇傾向を辿るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市中心部に比較的近接する住宅地一帯の圏域であり、需要者の中心は、同一需給圏を主に、市内全 域及び隣接市内在住者である。コロナ禍による不透明感はあるが、緩やかな景気回復基調を受け、戸建住宅地の需要は 安定的であり、特に利便性の良い住宅地では需要が根強い。需要の中心となる価格帯は、土地は２，０００万円前後、 新築の戸建物件は４，０００万円程度の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする比較的利便性の良い住宅地域であり、アパートは僅かであり、自用目的での取引が大半を占める。 比準価格は、市場性を反映した実証的な数値であり、規範性が高く、説得性に冨むものである。収益価格は、地積過少 という制約より、投資採算上に困難性があり、省略した。従って、本件では比準価格を標準として、更に、代表標準地 との均衡に留意し、加えて、対象標準地の価格推移の検討を踏まえ、鑑定評価額を、上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [ 74.9] [103.0] 100 79,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部での開発整備動向も進捗し、利便性の 良い住宅地では需要は堅調であるも、一方、 人口減少の地区での需要は弱く、地価は多極 化にある。 中心部への回帰傾向が高まり、利便性の良い 住宅地として潜在的需要は根強く、地価は上 昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％