別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 周南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 9,180 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字四熊字諏訪前２１７番 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 既成住宅地域 南西5m県道、北西側道 新南陽 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５ｍ県道 交通 施設 新南陽駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の山間部に形成された農家住宅を主とする住宅地域であり、少子高齢化等の進行により低調に推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,180 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内郊外部の既存住宅地域一円であり、主たる需要者は地縁的選好性を有する個人で域外からの流入は殆 どない。近隣地域は郊外の山間部に形成された農家住宅を主とする住宅地域であり、少子高齢化等も相俟って需要は低 調である。当該地域において取引自体が少なく、画地条件、規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出 し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において郊外部住宅地の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は農家住宅地としての自用目 的取引が主で、収益目的の賃貸物件が見られないため、取引事例比較法のみの採用となった。取引事例比較法について は、類似地域内の規範性のある取引事例を採用することができた。したがって、代表標準地を規準とした価格との均衡 等に十分留意した結果、市場性を反映する比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [161.0] [100.0] 100 9,070  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,290 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均と同様に、当市の人口は減少しており 、高齢化率は上昇している。県内における個 人消費、雇用情勢等は持ち直し傾向とみられ る。 郊外の山間部に形成された既存住宅地であり 、地縁者以外の需要は殆ど認められず、依然 として市場は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％