別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 周南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字久米字貞宗７９３番６ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台住宅地域 東4.7m市道 水道、下水 櫛ケ浜 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 櫛ケ浜駅北東方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の既存住宅地域で、特筆すべき地域要因の変動は認められない。長く続いた地価 下落による値頃感から不動産需要は回復傾向にあり、今後もこの傾向が続くと期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市東部の住宅地域を中心に、周南市に隣接する下松市西部の住宅地域とも代替競争関係が認められる 。需要者は周南市内及び下松市に通勤する３０代から４０代の一次取得者層が中心と考えられる。高台にある既存の住 宅団地であるが、長く続いた地価下落による値頃感等もあって、地価は概ね安定的に推移している。土地は５５０万円 前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は高台の既存住宅地域にあって、比較的規模が小さい画地が多く、駐車スペース等を考慮すると経済合理的 な収益物件の想定が困難であることから、収益還元法を適用できなかった。居住の快適性を重視する住宅地域にあって 、市場参加者は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、複数の取引事例に裏付けられた比準価 格は実証的且つ客観的で、その信頼性は高いと判断される。よって、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　周南 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は山口県全体を上回る減少傾向が続く。 高齢化率は県全体の水準よりやや低いが、上 昇傾向にある。土地取引件数は、概ね安定的 に推移している。 地域要因の変動は特に認められないが、長く 続いた地価下落による値頃感もあって、地価 は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.6 ％