別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 美祢 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 5-1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆   TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市大嶺町東分字沖田３４３７番８ ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 事務所 ＲＣ3 低層事務所、店舗等 が多い古くからの商 業地域 北17m国道 水道、下水 美祢 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 美祢駅南西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 美祢市中心部の商業地域であり、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は、商圏人口の減少 、顧客の高齢化及び中山間地域の地域的特性等により下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美祢市内を中心とした商業地域等一円である。需要者は、地元に地縁性を有する個人事業者及び法人を 中心に県外企業も一部認められる。当該地域は美祢市の中心的商業地域であるが、新規出店等は稀であり、空き店舗等 も多く、地域人口の減少、顧客の高齢化及び地域経済の低迷等により商況は低調で土地需要は弱含みである。取引が少 ない状況下で中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で１，０００万円以下と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には低層の事務所等が見られ、需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者であるが、中山間地域内にある 当該地域の事業用賃貸市場は未成熟であるため収益価格の信頼性は劣る。一方、当該地域は自己使用物件が中心であり 、比準価格は市場の実態を反映した価格であると言える。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量して、周辺標 準地等や前年の標準価格とも対比の上、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの回復基調も、高い人口減少率 及び少子高齢化の進行を背景とした地域経済 の低迷により商業地需要は総じて低調である 。 美祢市中心部の商業地域であるが、新規出店 意欲は低く、県平均を大きく上回る地域人口 の減少等により需要は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％