別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 美祢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -4 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 3,270,000 円  １㎡当たりの価格 3,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市秋芳町岩永本郷字下泉１６１６番外 ②地積 　(㎡) 963   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道 美祢 9.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   450 ｍ、南   700 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 美祢駅北東方 9.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 美祢市市街地の北東外延部に位置する、旧秋芳町の農家住宅地域一円であり、老齢化、過疎化が進んでいる。し たがって、需要は低く地価の下落傾向に歯止めがない状態である。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は農家集落地域であり、同一需給圏は秋芳町を中心とする美祢市郊外の農家集落地域である。需要者の中心は 同一需給圏居住者で、特に地縁的選好性が強い。したがって、地域外からの転入は見受けられない。当該地域の地理的 位置及び行政的条件等により新規の土地需要は厳しい。土地は標準的画地規模で３００万円程度、新築戸建住宅で３０ ００万円程度が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は郊外の農家住宅地域であるため、アパート等の収益物件はなく、自用目的が主であり賃貸市場は成立し ていない。よって、賃貸物件の想定は困難であるため、収益還元法は適用しない。したがって、本件では周辺の取引事 例より求めた比準価格を標準として、周辺地域に所在する各標準地等とのバランス検討を踏まえた結果、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化及びコロナ禍を背景に個人 消費も弱く住宅地需要は総じて低調である。 背後に山林を控える農家集落地域であり需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％