別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 美祢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市大嶺町東分字上領１６４４番４外 ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 新旧の中規模一般住 宅が多い住宅地域 西9m市道 水道、下水 美祢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   220 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　９ｍ 市道 交通 施設 美祢駅北方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の北側に位置する住宅地域であるが、周辺地域には未だ未利用地も多く見受けられる状況である。人口 減少・高齢化の進行等を背景に慢性的な需要不足等から地価は下落傾向が継続していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域一帯であり、需要者は市内居住者が中心で、圏域外からの転入は少ないものと思料される 。大規模団地「来福台」の売れ残りも多く、競合する中、人口減少・高齢化の進行等を背景に、需要者自体が基本的に 限定されていることから、需要は減退傾向にあるものの、値頃感等から地価は下落率が縮小している。土地は標準的画 地規模で５００万円以下、新築戸建で３０００万円程度以下が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、未だ未利用地も多く、賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の適用は困難である。比準価格は類似性を有 する取引事例を採用し比較検討の上、求められたもので、取引市場の実態を概ね反映しているものと認められる。従っ て比準価格を標準に、他の標準地との価格バランス、対前年変動率、単価と総額との関連、市場の需給動向、地域的特 性等を総合的に勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しているが、人口減 少等が顕著であり、住宅地需要は停滞してい る。 売り出し中の物件の在庫調整も進まない中、 人口減少・高齢化の進行等で住宅地需要はや や弱含み傾向が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％