別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 美祢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市大嶺町東分字山下２９１２番１３ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか官舎 も見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 美祢 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 美祢駅南西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、美祢中心市外地西方縁辺の住宅地域で、今後とも現住環境を維持するものと予測する。地価動向は 、昨今の生産人口減少に歯止めがかかかっていないが、底値感と利便性等と相俟って下落幅縮小に至っている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ美祢線美祢駅を主体とする美祢中心市街地縁辺の住宅地域を主体に大嶺町東分圏域一帯。同一需給 圏に地縁性等を有する居住者が殆どを占める。当該地域は、食品スーパー縁辺の住宅地で生活利便性は良いものの、街 路の機能性等が劣り戸建住宅地実需要は相対的に弱く取引は低調。土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築戸建 で３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中心市街地縁辺の小規模住宅団地で、自用目的での取引が中心である戸建住宅を主体とする地域であり、収 益価格は画地条件から鑑みて経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し得なかった。従って、比準価格を標準と し、代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比、更に、昨今の長引く実需要不足における不動産市況を留 意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美祢 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 89.7] [103.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来から人口減少等が顕著であり、住宅地需 要は弱いなか一部に持ち直しの動きもある。 特に農村部での需要は低調。 中心市街地近辺に存するものの、古い小規模 開発住宅地で、厚狭川氾濫浸水区域に属し選 好性は弱く、実需要不足と相俟って需要は低 迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％